So funktioniert eine BOE-Versteigerung

Seit dem Ley 19/2015 läuft nahezu jede öffentliche Versteigerung in Spanien über dieselbe technische Plattform.

Vor 2015 versteigerte jedes Gericht, jeder Notar oder jede Finanzbehörde physisch, auf eigene Weise und in eigenem Tempo. Seitdem läuft der technische Prozess — Anmeldung, Kautionshinterlegung, Bieten, Schließung — für jede Art von Versteigerung über exakt dasselbe System: das Portal de Subastas (subastas.boe.es), verwaltet von der Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado. Was jedoch je nach Typ unterschiedlich ist, ist, wer die Versteigerung vorschreibt und unter welchem Rechtsregime — das ist Gegenstand von §4.

Eine BOE-Versteigerung entsteht stets aus einer von drei Familien:

Dieses Dokument arbeitet den gerichtlichen Weg im Detail aus — bei Weitem der größte Teil des Angebots und rechtlich am detailliertesten geregelt (LEC, Ley 1/2000, geändert durch Ley Orgánica 1/2025, in Kraft seit dem 3. April 2025). §4 stellt die anderen beiden Familien daneben.

Drei Phasen: Wertermittlung & Bekanntmachung, das eigentliche Bieten und der Zuschlag — Letzterer ist der Punkt, an dem die gesetzlichen Untergrenzen wirklich zählen.

2.1 — Vor der Versteigerung

Wertermittlung (valor de subasta): bei einer Hypothekenvollstreckung in der Regel der Betrag, der bereits in der Hypothekenurkunde selbst steht (art. 682 LEC); andernfalls bestellt das Gericht einen unabhängigen Gutachter. Die Bekanntmachung (edicto) erscheint auf dem Portal mit Wertermittlungssumme, bekannten Lasten, Bewohnungsstatus, soweit bekannt, und dem Eröffnungsdatum.

2.2 — Das Gebotsverfahren

Es gibt kein gesetzliches Mindestgebot während des eigentlichen Bietens — die Versteigerung kann bei jedem Betrag eröffnen, auch weit unter der Wertermittlung. Diese Untergrenze wird erst nach der Schließung geprüft, beim Zuschlag. Ein niedriges laufendes Gebot während der Versteigerung sagt also nichts darüber aus, ob diese Versteigerung tatsächlich zu einem Zuschlag führen wird.

2.3 — Der Zuschlagsprozess

Nach der Schließung prüft der LAJ das beste Gebot gegen die gesetzliche Schwelle (art. 670 LEC, nach LO 1/2025):

"No se aprobará el remate de la vivienda [habitual] por cantidad inferior al 70 por 100 de su valor de subasta, salvo que se haga por la cantidad que se le deba al ejecutante" — art. 670 LEC

Kein einziges Gebot (subasta desierta, art. 671 LEC): Die Grundregel besagt, dass der LAJ auf Antrag des Schuldners die Pfändung aufhebt. Daneben besteht ein alternativer Weg: der Schuldner — selbst, oder auf Vorschlag des Gläubigers — kann eine Partei benennen, die bereit ist, die Immobilie für mindestens 50% des Versteigerungswerts zu übernehmen, oder 40%, wenn das ausreicht, um die Forderung vollständig zu begleichen.

"Si en la subasta no hubiere ningún postor, el letrado o letrada de la Administración de Justicia, a instancia del ejecutado, procederá al alzamiento del embargo" — art. 671 LEC

Formell ist also der Schuldner die benennende Partei, nicht der Gläubiger, der „für sich selbst" den Zuschlag erteilt — in der Praxis ist der benannte Übernehmer jedoch häufig eben der Gläubiger selbst, gerade weil dieser das größte Interesse daran hat. Eine leere Versteigerung muss die Immobilie also nicht automatisch von der Pfändung befreien.

Cesión de remate (Übertragung des Höchstgebots an einen Dritten): Der vollstreckende Gläubiger und spätere Gläubiger behalten dieses Recht, ohne vorab eine Erklärung abgeben zu müssen — mittels eines von beiden Parteien unterzeichneten Antrags, innerhalb einer festen Frist nach Schließung und Zahlung. Ein Überschuss über die Forderung hinaus muss innerhalb von 10 Tagen auf das Konto des Gerichts eingezahlt werden, andernfalls scheitert die Versteigerung doch noch.

Zahlung & Nichtzahlung: Der Restbetrag (Gebot abzüglich Kaution) ist innerhalb von 20 Kalendertagen fällig (vorher 40) — die Frist läuft automatisch ab der Veröffentlichung, ohne gesonderte Mitteilung. Nichtzahlung kostet die vollständige Kaution (jetzt 20% statt 5%, mind. €1.000) und heißt quiebra de la subasta: Die Versteigerung wird neu gestartet, mit den Kosten zulasten des säumigen Bieters.

Das decreto de adjudicación ist der Titel für die Eintragung im Registro de la Propiedad — keine notarielle Urkunde, relevant für §3.2. Nur bei einer gerichtlichen Versteigerung kann der Vollstreckungsrichter anschließend eine lanzamiento (Zwangsräumung) anordnen; notarielle und behördliche Versteigerungen entbehren dieses Titels.

Zehn Kostenposten, eine steuerliche Besonderheit für öffentliche Versteigerungen und ein vollständig durchgerechnetes Beispiel.

3.1 — Die steuerliche Bemessungsgrundlage: meist NICHT das Höchstgebot

Seit der Reform von art. 10 TRLITPAJD (Ley 11/2021) gilt für Immobilientransaktionen als Hauptregel der höchste von drei Werten: Kaufpreis, kadastraler Referenzwert oder erklärter Wert. Das Reglamento enthält daneben eine auf den ersten Blick günstige, eigene Regel für öffentliche Versteigerungen (art. 39 RITPAJD): dort soll der Erwerbspreis — das Höchstgebot — als Bemessungsgrundlage gelten.

Zwei verbindliche DGT-Auskünfte (V0453-22 und V1512-22, bestätigt u. a. von Cuatrecasas) zeigen, dass dies nicht der angewandten Praxis entspricht:

"La base imponible de TPO será [...] el valor de referencia del inmueble [...] y no el valor de adquisición mediante subasta judicial" — DGT

Das Gesetz selbst (art. 10.2 TRLITPAJD) geht der reglementarischen Versteigerungsausnahme vor, sobald für die Immobilie ein kadastraler Referenzwert besteht — und das ist bei praktisch jeder registrierten spanischen Immobilie seit 2022 der Fall. Die Sonderregel gilt in der Praxis also nur noch für Immobilien ohne Referenzwert. Für alle anderen Fälle gilt: Bemessungsgrundlage = der höchste Wert von (kadastraler Referenzwert, Höchstgebot, erklärter Wert) — exakt dieselbe Regel wie bei einem gewöhnlichen Verkauf.

3.2 — Notar- und Registergebühren: die offiziellen Staffeln

Beide Gebühren sind gesetzlich als degressive Staffel festgelegt: Jede Wertstufe hat ihren eigenen Satz, die zum Gesamtbetrag aufaddiert werden.

Notare dürfen bis zu 10% Rabatt gewähren; für den Wohnungsverkauf gilt zudem ein gesetzlicher Rabatt von 5%. Beide Gebühren unterliegen der 21%igen MwSt. (eine gewöhnliche, mehrwertsteuerpflichtige Dienstleistung, unabhängig vom ITP/MwSt.-Regime der Immobilientransaktion selbst); die Registergebühr ist zudem auf €2.181,67 pro Eintragung gedeckelt.

3.3 — Durchgerechnet: Höchstgebot €100.000, Wohnimmobilie, gerichtliche Versteigerung

Die Plattform deckt ganz Spanien ab — dies ist also ausdrücklich eine Illustration der Berechnungsmethode, nicht die einzig anwendbare Region. Katalonien wurde als Beispiel gewählt, weil die Plattform dort zuerst getestet wurde; ersetzen Sie einfach den ITP-Satz aus §4.1 durch den der Region einer konkreten Versteigerung — der Rest der Berechnung (Kaution, Notar-/Registerstaffel) ändert sich nicht je nach Region.

Die direkte, so gut wie sichere Nebenkostenlast beläuft sich in diesem Beispiel auf grob 10,5% des Gebots — noch bevor Lasten, Rückstände oder der Zustand der Immobilie betrachtet wurden, und ausgehend von einem kadastralen Referenzwert, der nicht über dem Gebot liegt. Das deckt sich mit dem, was spezialisierte Quellen breiter für einen Gebrauchtimmobilienkauf in Spanien berichten: in der Regel 8–14%, stark regionsabhängig. Siehe §4.1 zum gran tenedor-Risiko, das diesen Prozentsatz verdoppeln kann.

3.4 — Lasten, die keine Kosten sind, aber dennoch übergehen

Keine neue Ausgabe am Kauftag — eine übernommene Verpflichtung:

Baut auf BOE_Veilingtypes_Referentie_v1.0.md §4 auf — hier ergänzt um die Gebots-, Zuschlags- und Kostendimension.

Wichtigstes Risiko je Familie: bei judicial die Komplexität von Lasten/Bewohnung bei älteren Verfahren (Medianalter 4 Jahre, siehe BOE_CuentaExpediente...); bei notarial das Fehlen eines Räumungstitels; bei tributaria, dass alte Lasten ohne Besitzübertragung bestehen bleiben; bei administrativa general in der Regel das sauberste Profil, aber ein kleines und unregelmäßiges Angebot.

4.1 — ITP-Sätze nach Region: ganz Spanien

Jede autonome Region legt ihren eigenen ITP-Satz und ihre eigenen Ermäßigungen fest. Die Plattform (PROD) deckt ganz Spanien ab, daher tut die untenstehende Tabelle dasselbe. Das Rechenbeispiel in §3.3 verwendet Katalonien als Illustration der Berechnungsmethode; dieselbe Methode ist direkt auf jede andere Region anwendbar, indem lediglich der allgemeine Satz unten ersetzt wird.

Standard-TRLITPAJD-Regime — 16 der 17 Regionen + Ceuta/Melilla:

Foral-Regime — eigenes Steuersystem, nicht TRLITPAJD:

4.2 — MwSt./AJD bei JC-Insolvenzversteigerungen

ITP gilt, wenn der Verkäufer (bei JC: die Insolvenzmasse) eine Privatperson ist; MwSt., wenn der Verkäufer ein Unternehmen/Selbstständiger ist. Speziell für JC kennt art. 84.Uno.2º.e Ley IVA eine Umkehr der Steuerschuldnerschaft (inversión del sujeto pasivo): Bei Immobilienlieferungen infolge eines Insolvenzverfahrens verschiebt sich die MwSt.-Pflicht auf das erwerbende Unternehmen/den erwerbenden Selbstständigen, um das Einziehungsrisiko beim insolventen Verkäufer zu vermeiden.

Praktische Bedingung: MwSt.(+AJD) spielt bei JC nur eine Rolle, wenn (a) der Vollstreckungsschuldner gewerblich Immobilienvermögen einbringt (bei einer insolventen Gesellschaft eher die Regel als die Ausnahme) und (b) der Käufer selbst ebenfalls ein Unternehmen/Selbstständiger ist. Ein privater Käufer zahlt trotz der Umkehr der Steuerschuldnerschaft ganz normal ITP. Und nie ITP+AJD gleichzeitig (art. 31.2 TRLITPAJD) — es ist immer das eine oder das andere.

• Finanzierungsbedingungen für den Käufer selbst — eine Hypothek auf eine versteigerte Immobilie ist in der Praxis schwieriger zu erhalten als bei einem gewöhnlichen Kauf.
• Genaue ITP-Ermäßigungen je Profil, exakt je Region — §4.1 deckt derzeit alle Regionen auf der Ebene des allgemeinen Satzes ab; die genauen Bedingungen/Schwellenbeträge jeder Ermäßigung sind nicht je Region ausgearbeitet.
• Steuerliche Behandlung nach dem Kauf — Übertragungssteuer bei späterem Weiterverkauf, Steuer auf Mieteinnahmen.
• Die genaue Häufigkeit von MwSt./AJD-Fällen innerhalb von JC-Insolvenzversteigerungen im eigenen Datensatz — §4.2 erklärt die rechtliche Voraussetzung jetzt präzise, aber der tatsächliche Anteil ist nicht empirisch geprüft (siehe §7).

• LEC (Ley 1/2000), konsolidiert, art. 647/670/671 (inkl. vollständigem Artikeltext art. 671) — über Iberley, Kreuzverifizierung über conceptosjuridicos.com/vLex
• Ley Orgánica 1/2025 — Zusammenfassungen über Iberley, De Trinidad y Asociados, Ashurst, RocaJunyent, Sepín, Uría Menéndez
• Ley 19/2015 — Grundlage des elektronischen Versteigerungsportals
• Art. 9.1.e Ley de Propiedad Horizontal — Haftung für comunidad-Rückstände
• IBI-Abführungshaftung — Ley de Haciendas Locales, afección real; Idealista, De Trinidad y Asociados, Aticojurídico
• Art. 10 TRLITPAJD & art. 39 RITPAJD — DGT V0453-22 & V1512-22, worin das Gesetz Vorrang vor der Versteigerungsausnahme erhält — Cuatrecasas, Lealtadis, Garrido, AEDAF, SuperContable
• Art. 20.Uno.22 & 84.Uno.2º.e Ley IVA, art. 31.2 TRLITPAJD — REFOR-Economistas, INEAF, Fiscal-Impuestos
• RD 1426/1989 & RD 1427/1989 — vollständige Staffeln über Notaría de Tarancón, Notaría de Tomares
• ITP Katalonien 2026 — Decreto-ley 5/2025, Rankia, ACFINAN, Agència Tributària de Catalunya
• ITP übrige 16 Regionen + Ceuta/Melilla, inkl. Navarra/País Vasco (foral) — je Region recherchiert (Aragón, Madrid, Galicia, Andalucía, Valencia, Murcia, Castilla-La Mancha, Castilla y León) und für die übrigen gegen eine nationale Übersicht (Hipotips) gegengeprüft — InfoITP, GuíaFiscal, Hipotecas.me, BSCredit, ESECE, TaxDown, Interforo, Gibobs
• Kostenübersicht Subasta-Käufer — Subastech, CashStalker, Oportunalia, Auctia
• Baut auf BOE_Veilingtypes_Referentie_v1.0.md und BOE_CuentaExpediente_Procedurecodes_v1.1.md auf

Fünf Punkte aus einer früheren Version dieses Dokuments wurden inzwischen gegen primäre und hochautoritative Quellen geprüft (§2.3, §3.1–4.2) — zwei davon erwiesen sich als korrekturbedürftig, nicht nur als ergänzungsbedürftig. Was verbleibt, ist nun präziser abgegrenzt: