Cesión de remate: ¿quién puede ceder el remate en una subasta española?
Última actualización:
Quien se topa con el término cesión de remate suele leer que es la manera de transmitir a otra persona un inmueble adquirido en subasta. No es así. La distinción importa, porque la facultad legal de ceder no corresponde a cualquier postor: está reservada a los acreedores del procedimiento.
Qué significa la cesión de remate y quién puede acogerse a ella
En una subasta judicial, el ejecutante y los acreedores posteriores —acreedores con un derecho inscrito con posterioridad sobre el mismo bien— participan ellos mismos en la subasta. Si resultan mejores postores, pueden ceder a un tercero su propio remate o adjudicación. Eso es la cesión de remate.
Fíjese en lo que, por tanto, no dice. No es un derecho a quedarse con la puja de otro postor que haya ganado, ni una vía para que un postor corriente ponga a posteriori su propia puja a nombre de otra persona. Si usted gana como postor corriente, no dispone de esta posibilidad.
Esto rige en los dos regímenes que hoy conviven. Solo cambia la forma de llevarlo a cabo.
Qué régimen se aplica determina cómo se desarrolla
La LO 1/2025 se aplica exclusivamente a los procedimientos incoados a partir del 3 de abril de 2025 (disposición transitoria novena). Como un procedimiento de ejecución suele durar años antes de llegar a subasta, la mayoría de las subastas que se publican hoy siguen sujetas al régimen anterior. Compruebe por tanto, en cada subasta, qué régimen se aplica; el anuncio y los documentos del procedimiento son determinantes.
El campo Cuenta expediente del anuncio da una primera indicación: el último bloque es el año de incoación del procedimiento. Si figura 2024 o anterior, se trata del régimen anterior. Si figura 2025, el año no decide y deberá buscar la fecha exacta de incoación en las actuaciones.
Bajo el régimen anterior, el acreedor debe reservarse la facultad al hacer su postura. Si no lo hace, no la tiene. La cesión se formaliza después compareciendo ante el Letrado de la Administración de Justicia —el funcionario con formación jurídica que dirige la ejecución, no el juez— junto con el cesionario, que debe aceptarla, y todo ello previa o simultáneamente al pago del precio del remate.
Bajo el régimen nuevo esa reserva ya no es necesaria: el ejecutante y los acreedores posteriores participan con ese derecho, sin necesidad de manifestación expresa. Si la cesión no se ha efectuado antes, el funcionario concede para ello un plazo de cinco días cuando los autos quedan pendientes de dictar el decreto de adjudicación y se ha pagado, en su caso, el precio del remate. La cesión se documenta mediante escrito firmado por cedente y cesionario, con los documentos que acrediten su identidad y sus facultades.
El precio de la cesión puede ser inferior al importe que se descuenta de la deuda
Este punto figura solo en el régimen nuevo; el texto anterior nada dice al respecto. El precio que paga el cesionario puede ser inferior al del remate o la adjudicación, pero la deuda del ejecutado se minora por el importe total de ese remate o adjudicación. Si hay sobreprecio, se aplica también a los fines de la ejecución y se hace constar por separado en el decreto de adjudicación. Si de ello resulta un sobrante respecto al crédito total reclamado, se requiere al ejecutante para que lo ingrese en la cuenta del juzgado en el plazo de diez días; si no lo hace, se declara la quiebra de la subasta y corren a su cargo los gastos de la nueva.
Para un inversor que negocia con uno de esos acreedores, ahí está la clave: lo que usted paga y lo que se descuenta de la deuda del ejecutado son dos importes distintos.
En una subasta notarial rige el mismo círculo
La ejecución extrajudicial ante notario también conoce esta cesión, y allí está reservada a las mismas partes: la adjudicación a favor del ejecutante, o el remate a favor de ese mismo acreedor o de un acreedor posterior. La cesión se formaliza compareciendo ante el notario ante el que se celebró la subasta, con asistencia del cesionario, y previa o simultáneamente al pago del resto del precio del remate. También aquí, por tanto: un ganador corriente no dispone de esta posibilidad.
En una subasta tributaria existe una forma propia y limitada
En una subasta tributaria existe una posibilidad comparable, pero solo para quien participa en virtud de la colaboración social, y esa no es una condición que un inversor pueda solicitar. Se trata de los acuerdos que la Administración tributaria celebra con instituciones u organizaciones representativas del sector de la mediación en el mercado inmobiliario, o con las propias entidades, sobre su participación en los procedimientos de enajenación del apremio. Ese participante puede manifestar, en el momento de su acreditación, que se reserva el derecho a ceder el remate a un tercero, de modo que el documento público de venta pueda otorgarse directamente a favor de ese tercero. "En una subasta tributaria eso no se puede" es, por tanto, inexacto —pero un postor corriente no puede acogerse a ello sin más.
Si quiere comprar para otra persona o junto a ella
La cesión de remate no está pensada para eso. Esa vía se recorre antes de pujar: al identificarse indica si actúa en nombre propio o de terceros y, si representa a varios, con qué porcentaje. Cómo se indica eso antes de pujar y qué documentos solicita el portal lo explica nuestro artículo sobre lo que hace falta para pujar.
Fuentes. Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, texto consolidado. Cesión de remate: art. 647 apartado 3, tanto en la redacción vigente desde el 3 de abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025) como en la vigente del 1 de octubre de 2015 al 2 de abril de 2025; ambas leídas íntegramente el 20 de octubre de 2026. El criterio sobre qué redacción se aplica: la disposición transitoria novena de la Ley Orgánica 1/2025. Subasta notarial: Reglamento Hipotecario art. 236-h apartado 4. Subasta tributaria: Real Decreto 939/2005, Reglamento General de Recaudación, art. 103 apartado 3, que remite al art. 100 apartado 5. Consultado el 19 y 20 de octubre de 2026.
Esta información es de carácter general y no constituye asesoramiento jurídico. Las condiciones varían según la subasta y el procedimiento; consulte siempre el anuncio de la subasta y las actuaciones y, si es necesario, a un abogado español.