Cesión de remate: wie mag het winnende bod overdragen?
Laatst bijgewerkt:
Wie de term cesión de remate tegenkomt, leest al snel dat het de manier is om een geveild pand aan een ander door te leveren. Dat klopt niet. Het onderscheid is belangrijk, want de wettelijke overdrachtsmogelijkheid geldt niet voor iedere bieder: zij is voorbehouden aan de schuldeisers in de procedure.
Wat betekent cesión de remate, en wie mag ervan gebruikmaken?
Bij een gerechtelijke veiling nemen de uitvoerende schuldeiser en de latere schuldeisers — schuldeisers met een later ingeschreven recht op hetzelfde goed — zelf aan de veiling deel. Winnen zij, dan mogen zij hun eigen winnende bod of toewijzing aan een derde overdragen. Dat is de cesión de remate.
Let op wat er dus níét staat. Het is geen recht om het bod van een andere winnaar over te nemen, en het is geen route voor een gewone bieder om zijn eigen bod achteraf op naam van iemand anders te laten zetten. Wint u als gewone bieder, dan hebt u deze mogelijkheid niet.
Dat geldt in beide regelingen die vandaag naast elkaar bestaan. Alleen de uitvoering verschilt.
Welke regeling geldt, bepaalt hoe het loopt
LO 1/2025 geldt uitsluitend voor procedures die op of na 3 april 2025 zijn ingesteld (disposición transitoria novena). Omdat een executieprocedure doorgaans jaren loopt voordat het tot een veiling komt, valt het merendeel van de veilingen die nu worden gepubliceerd nog onder het vorige regime. Lees daarom per veiling welk regime geldt; de aankondiging en de procedurestukken zijn beslissend.
Het veld Cuenta expediente in de aankondiging geeft daarbij een eerste aanwijzing: het laatste blok is het jaar waarin de procedure is ingeschreven. Staat daar 2024 of eerder, dan is het de oude regeling. Staat er 2025, dan beslist het jaartal niet en moet u de precieze inschrijvingsdatum in de procedurestukken opzoeken.
Onder de oude regeling moet de schuldeiser het recht bij het uitbrengen van zijn bod voorbehouden. Doet hij dat niet, dan heeft hij het niet. De overdracht wordt daarna vastgelegd door te verschijnen voor de Letrado de la Administración de Justicia — de juridisch geschoolde gerechtelijke functionaris die de executie leidt, niet de rechter — samen met de verkrijger, die de overdracht moet aanvaarden. Dat gebeurt vóór of tegelijk met de betaling van de koopsom.
Onder de nieuwe regeling is dat voorbehoud niet meer nodig: de schuldeiser en de latere schuldeisers nemen deel mét dat recht, zonder uitdrukkelijke verklaring. Heeft de overdracht niet al eerder plaatsgevonden, dan geeft de functionaris daarvoor een termijn van vijf dagen zodra de zaak klaarligt voor het gunningsbesluit en de verschuldigde koopsom is betaald. De overdracht wordt vastgelegd in een door beide partijen ondertekend verzoek, met de stukken die hun identiteit en bevoegdheid aantonen.
De overdrachtsprijs kan lager zijn dan het bedrag dat op de schuld in mindering komt
Dit onderdeel staat alleen in de nieuwe regeling; de oudere tekst zwijgt erover. De prijs die de verkrijger betaalt mag lager zijn dan het winnende bod of de toewijzing, maar de schuld van de geëxecuteerde wordt verminderd met het volledige bedrag van dat bod of die toewijzing. Is er een meerprijs, dan komt die aan de executie toe en wordt zij in het gunningsbesluit apart vermeld. Levert dat een overschot op boven de totale vordering, dan wordt de schuldeiser aangemaand dat binnen tien dagen op de rekening van het gerecht te storten; doet hij dat niet, dan wordt de veiling als mislukt verklaard en draagt hij de kosten van de nieuwe ronde.
Voor een belegger die met zo'n schuldeiser onderhandelt, is dat de kern: wat u betaalt en wat de schuldenaar aan schuldvermindering krijgt, zijn twee verschillende bedragen.
Bij een notariële veiling geldt dezelfde kring
Ook de buitengerechtelijke executie via de notaris kent deze overdracht, en zij is daar aan dezelfde partijen voorbehouden: de toewijzing aan de uitvoerende schuldeiser, of het winnende bod van diezelfde schuldeiser of van een latere schuldeiser. De overdracht wordt vastgelegd door te verschijnen voor de notaris ten overstaan van wie de veiling is gehouden, met de verkrijger erbij, en vóór of tegelijk met de betaling van de rest van de koopsom. Ook hier geldt dus: een gewone winnaar heeft deze mogelijkheid niet.
Bij een fiscale veiling bestaat een eigen, beperkte vorm
Bij een fiscale veiling bestaat een vergelijkbare mogelijkheid, maar alleen voor wie deelneemt via de colaboración social — en dat is geen status die u als belegger kunt aanvragen. Het gaat om een overeenkomst tussen de Belastingdienst en de vastgoedbemiddelingssector, met brancheorganisaties of rechtstreeks met de bemiddelende bedrijven, over hun deelname aan de verkoopprocedures in het invorderingstraject. Zo'n deelnemer kan bij zijn accreditatie verklaren dat hij zich het recht voorbehoudt het winnende bod aan een derde over te dragen, zodat de notariële koopakte rechtstreeks op naam van die derde kan worden opgemaakt. "Bij een fiscale veiling kan dat niet" is dus onjuist — maar een gewone bieder kan er niet zonder meer gebruik van maken.
Wilt u zelf voor of met een ander kopen
De cesión de remate is daar niet voor bedoeld. De weg daarvoor ligt vóór het bieden: u geeft bij de identificatie op of u in eigen naam of voor derden handelt, en bij meerdere vertegenwoordigden met welk aandeel. Hoe u dat vóór het bieden aangeeft en welke stukken het portaal daarvoor vraagt, leest u in ons artikel over wat u nodig hebt om te bieden.
Bronnen. Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, geconsolideerde tekst. Cesión de remate: art. 647 lid 3, zowel in de versie die geldt sinds 3 april 2025 (Ley Orgánica 1/2025) als in de versie die gold van 1 oktober 2015 tot 2 april 2025; beide volledig gelezen op 20 oktober 2026. Het criterium voor welke versie geldt: de negende overgangsbepaling van Ley Orgánica 1/2025. Notariële veiling: Reglamento Hipotecario art. 236-h lid 4. Fiscale veiling: Real Decreto 939/2005, Reglamento General de Recaudación, art. 103 lid 3, dat verwijst naar art. 100 lid 5. Geraadpleegd op 19 en 20 oktober 2026.
Dit is algemene informatie, geen juridisch advies. Voorwaarden verschillen per veiling en per procedure; raadpleeg altijd de veilingaankondiging en de procedurestukken zelf en zo nodig een Spaanse advocaat.