Wanneer wordt uw bod op een Spaanse veiling goedgekeurd?
Laatst bijgewerkt:
Het hoogste bod uitbrengen is niet hetzelfde als het pand krijgen. Na sluiting van de veiling beoordeelt de Letrado de la Administración de Justicia — de juridisch geschoolde gerechtelijke functionaris die de executie leidt, niet de rechter — of uw bod aan de wettelijke voorwaarden voldoet. Die goedkeuring heet de aprobación del remate, en de wet kent daarvoor verschillende drempels die uw biedstrategie raken.
Wat hieronder staat geldt voor de gerechtelijke executieveiling. Voor een vrijwillige rechterlijke verkoop, een faillissementsveiling en de notariële en fiscale veilingen gelden eigen regelingen; ons artikel over het veilingtype legt uit welke familie waar onder valt. In al die gevallen is de aankondiging beslissend.
Eerst: welke regeling geldt voor déze veiling?
Op 3 april 2025 is de regeling herzien. De overgangsbepaling is ondubbelzinnig: de nieuwe regels gelden uitsluitend voor procedures die ná die datum zijn ingesteld — niet voor procedures die daarna in de veilingfase komen.
Dat onderscheid is geen formaliteit. Een executieprocedure loopt doorgaans jaren voordat het tot een veiling komt. Van de gerechtelijke executieveilingen die bij het schrijven van dit artikel open stonden, hoorde ruim 91 procent bij een procedure die in 2024 of eerder is ingeschreven, en dus zeker bij de oude regeling. Nog eens 7 procent stamde uit 2025, waarvan uit het jaartal alleen niet valt op te maken of de inschrijving vóór of ná 3 april viel. Ruim 1 procent hoorde zeker bij de nieuwe regeling.
U hoeft dat niet te gokken, want het staat in de aankondiging. Het veld Cuenta expediente bestaat uit vijf blokken, en het laatste blok is het jaar waarin de procedure is ingeschreven: 4197 0000 06 0456 22 eindigt op 22, dus 2022. Staat daar 24 of lager, dan geldt de oude regeling. Staat er 25, dan beslist de precieze inschrijvingsdatum, en die leest u in de procedurestukken. Onze uitleg over BOE-veilingen beschrijft de opbouw van dat veld.
Een bod onder de drempel is niet automatisch ongeldig
De wettelijke percentages bepalen niet welk bedrag het portaal tijdens het bieden moet accepteren. Een veiling kan op elk bedrag openen; de juridische toets volgt pas ná sluiting. Een laag lopend bod zegt dus niets over de vraag of die veiling tot een gunning leidt.
Of u tijdens het bieden ziet wat anderen bieden, verschilt per veiling: de instantie die de veiling aanmeldt bepaalt of de bedragen geheim zijn. Is dat zo, dan ziet u het hoogste bod pas na afloop van de biedperiode; is dat niet zo, dan is het hoogste bod op elk moment zichtbaar. Het portaal vermeldt per veiling wat geldt.
De trap, stap voor stap
Alle percentages hieronder rusten op de waarde waarvoor het goed in de veiling is gebracht. Let op dat de wet daarvoor niet overal hetzelfde woord gebruikt: de oude tekst spreekt op de meeste plaatsen van de taxatiewaarde (valor de tasación), de nieuwe consequent van de veilingwaarde (valor de subasta). Die twee hoeven niet gelijk te zijn. Reken daarom met het bedrag dat de aankondiging zelf noemt.
Een bod van 70 procent of meer. Dat wordt goedgekeurd, de dag van sluiting of de dag erna. Dit is in beide regelingen gelijk.
Een bod onder 70 procent: eerst mag de schuldenaar iemand voordragen. Hij krijgt tien dagen om iemand aan te wijzen die het bod verbetert. Onder de nieuwe regeling moet die persoon ten minste 60 procent van de veilingwaarde bieden, onder de oude méér dan 70 procent van de taxatiewaarde — in beide gevallen mag het lager zijn als het de vordering volledig voldoet. Onder de nieuwe regeling heeft die voorgedragen koper bovendien eigen verplichtingen: hij moet de waarborgsom vooraf hebben gestort en heeft daarna tien dagen om de rest te betalen, gerekend vanaf die storting. Betaalt hij niet, dan raakt hij zijn waarborg kwijt en volgt zo nodig een nieuwe veiling.
Daarna lopen de regelingen uiteen, en dit raakt u rechtstreeks. Onder de oude regeling kan de schuldeiser vervolgens binnen vijf dagen vragen om toewijzing van het pand aan zichzelf, voor 70 procent of voor het hem verschuldigde bedrag — mits dat bedrag boven 60 procent van de taxatiewaarde ligt én boven uw bod. Dat is geen hoger bod maar een wettelijk verzoek, en het kan uw bod alsnog opzijzetten. Onder de nieuwe regeling is dat uitdrukkelijk uitgesloten: waren er biedingen en is de schuldeiser niet de hoogste bieder, dan mag hij na de veiling het bod niet verbeteren en geen toewijzing vragen.
Gebeurt dat niet, dan wordt uw bod goedgekeurd. Onder de nieuwe regeling vanaf 50 procent van de veilingwaarde, of lager als uw bod de vordering volledig dekt, maar nooit onder 40 procent. Onder de oude regeling als uw bod boven 50 procent van de taxatiewaarde ligt, of lager als het de vordering dekt waarvoor executie is bevolen, rente en kosten inbegrepen; een ondergrens van 40 procent kent die tekst niet.
Haalt uw bod ook dat niet, dan volgt een afweging. De functionaris beslist dan na partijen te hebben gehoord, aan de hand van omstandigheden die de wet zelf benoemt: het gedrag van de schuldenaar, de kans om de schuldeiser uit ander vermogen te voldoen, wat goedkeuring of weigering voor elk van de betrokkenen betekent, en het voordeel dat de schuldeiser eruit haalt. Tegen die beslissing staat een rechtsmiddel open. Wordt goedkeuring geweigerd, dan wordt het beslag op verzoek van de schuldenaar opgeheven.
Twee dingen springen hieruit voor een bieder. Bij een bod onder 70 procent is de uitkomst niet direct na sluiting definitief: er volgen tien dagen voor een voorgedragen koper, en onder de oude regeling daarna nog vijf voor de schuldeiser. In die periode staat uw waarborgsom vast zonder dat u iets hebt. En omdat bij de meeste veilingen die u vandaag ziet nog de oude regeling geldt, is de kans reëel dat de schuldeiser u op die manier voor is.
De betaaltermijn is geen enkel getal
Een goedgekeurd bod is pas een pand als u betaalt, en de wet koppelt verschillende termijnen aan verschillende uitkomsten. Onder de nieuwe regeling geldt bij een bod van 70 procent of meer een termijn van twintig dagen, gerekend vanaf de sluiting van de veiling. Lag uw bod lager en is er geen voordracht geweest, of is die mislukt, dan wordt u ná de goedkeuring aangemaand om binnen twintig dagen te betalen — de klok begint daar dus later. Is de schuldeiser zelf de hoogste bieder boven 70 procent en boven de hoofdsom, dan betaalt hij het verschil binnen tien dagen na kennisgeving van de afrekening; doet hij dat niet, dan wordt de veiling als mislukt verklaard en draagt hij de kosten van een nieuwe. En de voorgedragen koper heeft tien dagen vanaf zijn eigen storting.
Onder de oude regeling is de hoofdregel ruimer: veertig dagen voor de hoogste bieder. Betaalt u niet, dan verliest u in alle gevallen uw waarborgsom; die wordt aan de executie toegerekend.
Eén mogelijkheid die weinig mensen kennen. Hebt u een hypotheek nodig om de koopsom te betalen, dan kunt u een afschrift van het goedkeuringsbesluit opvragen om die hypotheek te vestigen — ook vóórdat u hebt betaald. Dat verzoek schorst de betaaltermijn, die weer gaat lopen zodra u het afschrift hebt. Dat is precies het mechanisme waarmee u het pand met het pand zelf financiert.
Bij een hoofdwoning ligt het anders, en in beide regelingen verschillend
Gaat het om de hoofdwoning van de schuldenaar (vivienda habitual), dan geldt een eigen regel. Die staat in beide regelingen op een andere plaats en doet iets anders.
Onder de nieuwe regeling is het een drempel voor uw bod: een bod wordt niet goedgekeurd onder 70 procent van de veilingwaarde, tenzij het het volledige bedrag dekt dat de schuldeiser toekomt — en dan geldt 60 procent als bodem. Is de schuldeiser zelf de hoogste bieder met een bod dat daar niet aan voldoet en draagt de schuldenaar niemand voor, dan wordt alsnog op 70 procent goedgekeurd, of op het verschuldigde bedrag met 60 procent als minimum.
Onder de oude regeling staat die 70 en 60 procent bij de lege veiling, en bepaalt hij de prijs die de schuldeiser betaalt als hij het pand overneemt: 50 procent bij gewoon vastgoed, maar 70 procent bij een hoofdwoning, of 60 procent als het verschuldigde bedrag lager is. Op de goedkeuring van uw eigen bod heeft die bepaling onder de oude regeling geen invloed.
De regel sluit een laag bod dus niet onder alle omstandigheden uit; hij werkt binnen de voorwaarden van de regeling die op die procedure van toepassing is. Of een pand als hoofdwoning is aangemerkt, staat in de aankondiging.
Komt er geen enkel bod
Onder de oude regeling kan de schuldeiser binnen twintig dagen na sluiting om toewijzing verzoeken: voor 50 procent van de waarde waarvoor het goed in de veiling kwam, of voor het bedrag dat hem op alle gronden verschuldigd is — en bij een hoofdwoning 70 procent, of 60 procent als het verschuldigde lager is. Doet hij dat niet binnen die twintig dagen, dan heft de functionaris het beslag op, op verzoek van de schuldenaar.
Onder de nieuwe regeling wordt het beslag opgeheven op verzoek van de schuldenaar. Daarnaast bepaalt de wet dat de schuldenaar — zelf of op voorstel van de schuldeiser — iemand kan aanwijzen die het goed overneemt voor ten minste 50 procent van de veilingwaarde, of voor een bedrag dat de vordering volledig voldoet en niet lager is dan 40 procent.
In beide gevallen geldt: een lege veiling maakt het pand niet automatisch vrij van beslag.
De schuldenaar kan tot het laatst afwenden
Tot aan de goedkeuring van het bod kan de schuldenaar zijn goederen vrijmaken door alles te betalen wat hij aan de schuldeiser verschuldigd is aan hoofdsom, rente en kosten. De veiling wordt dan geannuleerd, of ongedaan gemaakt als zij al was afgelopen. Dit is een wettelijk voorzien risico waarmee u als bieder rekening moet houden.
Wat u vóór het bieden opzoekt
Wanneer is de procedure ingeschreven? Het laatste blok van de Cuenta expediente in de aankondiging geeft het jaar, en dat bepaalt welke regeling voor u geldt. Is het 2025, controleer dan de precieze datum in de procedurestukken voordat u rekent.
Op welk bedrag rusten de percentages? Neem het bedrag zoals de aankondiging het noemt en reken uit waar 70, 60, 50 en 40 procent daarvan liggen.
Is het pand als hoofdwoning aangemerkt? Dat verandert onder de nieuwe regeling uw eigen ondergrens, en onder de oude de prijs waarvoor de schuldeiser het kan overnemen.
Welke betaaltermijn geldt voor uw situatie — en hebt u de hypotheekroute nodig om die te halen? Regel de financiering vóór u biedt, niet erna.
Bronnen. Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, geconsolideerde tekst. Voor procedures ingesteld op of ná 3 april 2025: art. 670 en 671 zoals geldend sinds die datum (Ley Orgánica 1/2025), en de negende overgangsbepaling van die wet voor het criterium. Voor eerder ingestelde procedures: art. 670 en 671 in de versie die gold van 15 oktober 2015 tot 2 april 2025. Geen ondergrens tijdens het bieden en de waarborgsom: art. 647. Zichtbaarheid van de biedingen: de helppagina van het Portal de Subastas. Geraadpleegd op 19 en 20 oktober 2026.
Dit is algemene informatie, geen juridisch advies. Voorwaarden verschillen per veiling en per procedure; raadpleeg altijd de veilingaankondiging en de procedurestukken zelf en zo nodig een Spaanse advocaat.