Lasten die na de gunning op het pand blijven staan
Laatst bijgewerkt:
Van alle risico's bij een Spaanse veiling is dit de duurste misvatting: dat de executie het pand schoonveegt. Dat doet ze gedeeltelijk, en wat blijft staan gaat met het pand mee — en dus naar u.
De rang bepaalt wat blijft staan
Een pand kan meerdere lasten dragen: hypotheken, beslagen, erfdienstbaarheden. Beslissend is niet hoe groot ze zijn, maar hun rang ten opzichte van de vordering waarvoor wordt geëxecuteerd. Lasten met een hogere rang dan die vordering blijven bestaan en gaan op u over. Bij een gerechtelijke veiling staat dat er met zoveel woorden: wie het goed krijgt toegewezen, moet het voortbestaan van eerdere lasten aanvaarden en treedt in de aansprakelijkheid die daaruit volgt. Lasten die daarna in rang komen, worden na de gunning doorgehaald. Een oudere hypotheek die niet de grondslag van deze veiling is, blijft dus op het pand rusten — en kan hoger zijn dan uw bod.
Rang is niet hetzelfde als datum
Het is verleidelijk om de inschrijvingen op datum te sorteren en de bovenste als de oudste te behandelen, maar dat is de beoordeling niet. De wet spreekt van lasten die later komen ten opzichte van de geëxecuteerde vordering, niet van de datum van het beslag of van de inschrijving daarvan. Welke vordering precies wordt geëxecuteerd, en welke inschrijvingen daar vóór of ná in rang komen, is een juridische weging van het registeruittreksel en geen sortering op datum. Staan er inschrijvingen van meerdere schuldeisers, dan is dat het punt om een Spaanse jurist naar te laten kijken.
Bij alle drie de executieroutes worden de latere lasten doorgehaald
Dit is het punt waarop veel uitleg de mist ingaat, onze eigen eerdere versie inbegrepen. Bij een rechterlijke veiling haalt de rechtbank de latere lasten door met een gerechtelijk bevel, bij een notariële veiling doet de notaris dat, en bij een fiscale veiling gebeurt het ook: de invorderingsregeling schrijft een doorhalingsbevel voor de latere lasten uitdrukkelijk voor, met hetzelfde criterium.
Het verschil tussen de veilingtypen zit dus niet hier. Het zit in de procedurele route, en vooral in iets anders: of u het bezit geleverd krijgt. Alleen bij een rechterlijke veiling kan de rechter de ontruiming bevelen, op verzoek van de koper en alleen als de bewoner geen verblijfsrecht heeft; bij een notariële veiling kunt u het bezit vragen bij de rechtbank van eerste aanleg, en bij een fiscale veiling regelt de verordening het niet. Dat is een wezenlijk verschil in risico, maar het gaat over bewoning en niet over lasten — zie ons artikel over de bezettingsstatus.
Eén grens hoort erbij. Dit gaat over executies. Bij een vrijwillige verkoop — een notariële veiling op verzoek van de eigenaar, of een rechterlijke verkoop bij de verdeling van gemeenschappelijk eigendom — is er geen geëxecuteerde vordering waartegen de rang gemeten wordt, en zuivert de verkoop op zichzelf dus niets.
Achterstanden zijn een aparte categorie
Achterstallige bijdragen aan de vereniging van eigenaars en achterstallige onroerendezaakbelasting zijn geen ingeschreven lasten, maar ze volgen het pand wel. Ze staan dus niet in het registeruittreksel en u vindt ze niet door naar de lasten te kijken. Ze vragen een eigen navraag, bij de beheerder van de vereniging en bij de gemeente. Hoe ver die aansprakelijkheid terugloopt, staat in ons artikel over de kosten bovenop uw bod.
Wat u opvraagt vóór u biedt
Vraag een actueel uittreksel op bij het eigendomsregister waar het pand is ingeschreven. Dat is de bron voor welke lasten zijn ingeschreven en in welke rang — maar niet voor het openstaande saldo van elke schuld: hoeveel er werkelijk nog op een hypotheek staat, blijkt er niet uit en moet u elders navragen. Vergelijk vervolgens de ingeschreven lasten met de vordering waarvoor wordt geëxecuteerd; die staat in de aankondiging. BrickChoice toont de lastentekst en het veilingtype bij elke veiling, maar de rang en het saldo moet u zelf ophalen — die staan nergens in de gegevens van het BOE.
Bronnen. Doorhaling van latere lasten bij een rechterlijke veiling: Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, art. 670-675. Bij een fiscale veiling: Real Decreto 939/2005, Reglamento General de Recaudación, art. 110 lid 2 en art. 111 lid 3, die verwijzen naar art. 175 regla 2ª van het Reglamento Hipotecario. Achterstallige bijdragen: Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, art. 9.1.e. Uittreksels bij het eigendomsregister: Registradores de España. Geraadpleegd op 18 oktober 2026.
Dit is algemene informatie, geen juridisch advies. Voorwaarden verschillen per veiling en per regio; raadpleeg altijd de veilingadvertentie zelf en zo nodig een Spaanse advocaat.