Lasten, die nach dem Zuschlag auf der Immobilie bleiben
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Von allen Risiken einer spanischen Versteigerung ist dies der teuerste Irrtum: dass die Zwangsvollstreckung die Immobilie lastenfrei macht. Sie tut es teilweise, und was bestehen bleibt, geht mit der Immobilie über und damit auf Sie.
Der Rang entscheidet, was bleibt
Eine Immobilie kann mehrere Lasten tragen: Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten. Entscheidend ist nicht ihre Höhe, sondern ihr Rang gegenüber der Forderung, aus der vollstreckt wird. Lasten mit besserem Rang als diese Forderung bleiben bestehen und gehen auf Sie über. Bei einer gerichtlichen Versteigerung steht das ausdrücklich im Gesetz: Wer den Zuschlag für die Immobilie erhält, muss den Fortbestand früherer Lasten hinnehmen und tritt in die daraus folgende Haftung ein. Lasten mit nachrangigem Rang werden nach dem Zuschlag gelöscht. Eine ältere Hypothek, die nicht die Grundlage dieser Versteigerung ist, bleibt also auf der Immobilie — und sie kann höher sein als Ihr Gebot.
Rang ist nicht dasselbe wie Datum
Es ist verlockend, die Eintragungen nach Datum zu sortieren und die oberste als die älteste zu behandeln, doch das ist nicht die Prüfung. Das Gesetz spricht von Lasten, die gegenüber der vollstreckten Forderung nachrangig sind, nicht vom Datum der Pfändung oder ihrer Eintragung. Welche Forderung tatsächlich vollstreckt wird und welche Eintragungen davor oder danach im Rang stehen, ist eine rechtliche Abwägung des Grundbuchauszugs und keine Sortierung nach Datum. Liegen Eintragungen mehrerer Gläubiger vor, ist das der Punkt, an dem ein spanischer Anwalt hinschauen sollte.
Nachrangige Lasten werden auf allen drei Vollstreckungswegen gelöscht
Hier geht ein großer Teil der verfügbaren Darstellungen fehl, unsere eigene frühere Fassung eingeschlossen. Bei einer gerichtlichen Versteigerung löscht das Gericht die nachrangigen Lasten durch gerichtliche Anordnung, bei einer notariellen der Notar, und bei einer steuerlichen Versteigerung geschieht es ebenfalls: die Vollstreckungsverordnung sieht eine Löschungsanordnung für die nachrangigen Lasten ausdrücklich vor, mit demselben Kriterium.
Der Unterschied zwischen den Versteigerungsarten liegt also nicht hier. Er liegt im Verfahrensweg und vor allem in etwas anderem: darin, ob Ihnen der Besitz verschafft wird. Nur bei einer gerichtlichen Versteigerung kann das Gericht die Räumung anordnen, auf Antrag des Erwerbers und nur, wenn der Bewohner kein Bleiberecht hat; bei einer notariellen können Sie den Besitz beim Gericht erster Instanz beantragen, und bei einer steuerlichen regelt die Verordnung das nicht. Das ist ein wesentlicher Risikounterschied, betrifft aber die Belegung und nicht die Lasten — siehe unseren Artikel zum Belegungsstatus.
Eine Grenze gehört dazu. Hier geht es um Vollstreckungen. Bei einem freiwilligen Verkauf — einer notariellen Versteigerung auf Antrag des Eigentümers oder einem gerichtlichen Verkauf bei der Aufteilung von Gemeinschaftseigentum — gibt es keine vollstreckte Forderung, an der sich der Rang messen ließe, und der Verkauf bereinigt für sich genommen nichts.
Rückstände sind eine eigene Kategorie
Rückständige Beiträge an die Eigentümergemeinschaft und rückständige Grundsteuer sind keine eingetragenen Lasten, sie folgen der Immobilie aber dennoch. Im Grundbuchauszug erscheinen sie daher nicht, und Sie finden sie nicht, indem Sie die Lasten prüfen. Sie erfordern eine eigene Nachfrage, beim Verwalter der Gemeinschaft und bei der Gemeinde. Wie weit diese Haftung zurückreicht, steht in unserem Artikel über die Kosten, die zu Ihrem Gebot hinzukommen.
Was Sie vor dem Bieten einholen
Fordern Sie einen aktuellen Auszug beim Grundbuchamt an, in dem die Immobilie eingetragen ist. Er ist die Quelle dafür, welche Lasten eingetragen sind und in welchem Rang — aber nicht für den offenen Saldo jeder Schuld: wie viel auf einer Hypothek tatsächlich noch aussteht, ergibt sich daraus nicht und muss anderweitig erfragt werden. Vergleichen Sie anschließend die eingetragenen Lasten mit der Forderung, aus der vollstreckt wird; sie steht in der Bekanntmachung. BrickChoice zeigt den Lastentext und die Versteigerungsart zu jeder Versteigerung, den Rang und den Saldo müssen Sie jedoch selbst einholen — sie stehen nirgends in den Daten des BOE.
Quellen. Löschung nachrangiger Lasten bei gerichtlicher Versteigerung: Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, Art. 670–675. Bei steuerlicher Versteigerung: Real Decreto 939/2005, Reglamento General de Recaudación, Art. 110 Abs. 2 und Art. 111 Abs. 3, die auf Art. 175 regla 2.ª des Reglamento Hipotecario verweisen. Rückständige Gemeinschaftsbeiträge: Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, Art. 9.1.e. Grundbuchauszüge: Registradores de España. Abgerufen am 18. Oktober 2026.
Diese Informationen dienen der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechtsberatung dar. Die Bedingungen unterscheiden sich je nach Versteigerung und autonomer Region. Prüfen Sie stets die Versteigerungsbekanntmachung und ziehen Sie bei Bedarf einen spanischen Anwalt hinzu.