Die Kosten, die zu Ihrem Gebot hinzukommen

Zuletzt aktualisiert: 18. Oktober 2026

Ein erfolgreiches Gebot von hunderttausend Euro bedeutet nicht, dass Sie hunderttausend Euro ausgeben. Es gibt einen festen Teil, den Sie vorab berechnen können, und einen unsicheren Teil, den Sie vor dem Bieten selbst klären müssen. Die größte Position von allen wird zudem nicht zwangsläufig auf Ihr Gebot berechnet.

Die Steuer wird nicht zwangsläufig auf Ihr Gebot berechnet

Die Grunderwerbsteuer heißt in Spanien ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) und ist die schwerste zusätzliche Position. Seit der Reform von 2021 ist die Bemessungsgrundlage der höchste von drei Werten: Ihr Gebot, der Katasterreferenzwert der Immobilie oder der erklärte Wert. Für nahezu jede eingetragene spanische Immobilie existiert ein solcher Referenzwert, und dann ist er in der Praxis die Grundlage. Erwerben Sie für sechzigtausend eine Immobilie mit einem Referenzwert von hunderttausend, versteuern Sie hunderttausend.

Es gibt eine Ausnahme, die zählt. Existiert für die Immobilie kein Katasterreferenzwert — das kommt bei bestimmten ländlichen Grundstücken vor —, dann gilt bei einer öffentlichen Versteigerung doch der Erwerbspreis, also Ihr Gebot. Schlagen Sie diesen Wert also nach, statt davon auszugehen, dass Ihr Gebot die Grundlage ist oder dass es das nie ist.

Der Satz unterscheidet sich erheblich je Region. Er reicht von 4% im Baskenland und 6% in Madrid, Navarra, Ceuta und Melilla bis zu 10% in Katalonien, mit progressiven Stufen, die in Katalonien und auf den Balearen bei höheren Werten bis 13% gehen. Katalonien erhebt zudem seit Juni 2025 einen Satz von 20% für bestimmte Erwerber und bestimmte Erwerbsvorgänge; die Voraussetzungen und Ausnahmen veröffentlicht die katalanische Steuerverwaltung. Verkauft kein Privatmann, sondern ein Unternehmen, kann anstelle der ITP die Umsatzsteuer gelten — IVA — zusätzlich die AJD auf die Urkunde; niemals ITP und AJD zusammen. Alle Sätze ändern sich mit regionalen Haushaltsbeschlüssen, prüfen Sie daher den aktuellen Satz, bevor Sie rechnen.

Notar- und Grundbuchkosten stehen fest

Beide Gebühren sind gesetzlich als degressive Staffel festgelegt und nicht verhandelbar. Ein Beispiel zeigt die Größenordnung: bei einem Gebot von hunderttausend Euro ergeben sie zusammen rund fünfhundert Euro, ausgehend von den gesetzlichen Staffeln, dem gesetzlichen Abschlag für den Verkauf von Wohnraum und 21% spanischer Umsatzsteuer auf beide. Das ist also ein Rechenbeispiel bei einem einzigen Wert und kein fester Betrag; die vollständige Berechnung steht auf unserer Seite zum Biet- und Zuschlagsverfahren. Die Grundbuchgebühr ist zusätzlich gesetzlich begrenzt. Bei einer gerichtlichen Versteigerung ist der Zuschlagsbeschluss selbst bereits der Titel für die Eintragung, eine notarielle Urkunde ist also nicht immer erforderlich — das erspart die Notargebühr, nicht aber die Eintragung.

Was an der Immobilie haftet, nicht am Voreigentümer

Zwei Schulden gehen mit der Immobilie über, und nur diese zwei: es sind gesetzlich begrenzte Positionen, keine allgemeine Übernahme dessen, was der Voreigentümer schuldete. Rückständige Beiträge an die comunidad de propietarios, die spanische Eigentümergemeinschaft, übernehmen Sie für das laufende Jahr und die drei vorangehenden Kalenderjahre. Rückständige Grundsteuer trifft Sie unmittelbar für das Jahr des Erwerbs und das Jahr davor; weiter zurückliegende Jahre nur über ein gesondertes Haftungsverfahren. Sonstige persönliche Schulden des Voreigentümers gehen nicht auf Sie über. Das kann null sein und es kann mehrere tausend Euro sein; in der Versteigerungsbekanntmachung steht es nicht, Sie erfragen es also beim Verwalter der Gemeinschaft und bei der Gemeinde.

Was Sie erst hinterher wissen

Eine Besichtigung ist bei einer BOE-Versteigerung selten möglich. Sie kaufen also, ohne den Zustand der Immobilie zu kennen, und die Branche empfiehlt üblicherweise eine Rücklage von fünf bis zehn Prozent des Kaufpreises für Instandsetzung. Ist die Immobilie bewohnt und zieht der Bewohner nicht freiwillig aus, kommen Verfahrenskosten hinzu; welcher Weg dafür offensteht, hängt von der Versteigerungsart ab, und darum geht es in unserem Artikel zum Belegungsstatus.

Was Sie vor dem Bieten prüfen

Vier Dinge, und alle vier kosten nichts. Den Katasterreferenzwert der Immobilie, denn er bestimmt in den meisten Fällen die Steuer. Den ITP-Satz der Region, in der die Immobilie liegt. Die Rückstände bei der Eigentümergemeinschaft. Und die Sicherheitsleistung, die in der Bekanntmachung der Versteigerung selbst steht — das ist der einzige Wert, auf den Sie sich stützen können. Zur Orientierung: bei einer gerichtlichen Versteigerung von Immobilien beträgt die gesetzliche Sicherheitsleistung seit der Reform vom 3. April 2025 10% des Werts der Vermögensgegenstände, mindestens eintausend Euro, zuvor waren es 5% — und die zuständige Justizbeamtin oder der zuständige Justizbeamte darf diesen Prozentsatz je Versteigerung erhöhen oder senken. LO 1/2025 gilt ausschließlich für Verfahren, die am oder nach dem 3. April 2025 eingeleitet wurden (disposición transitoria novena). Da ein Vollstreckungsverfahren in der Regel Jahre läuft, bevor es zu einer Versteigerung kommt, fällt der Großteil der heute veröffentlichten Versteigerungen noch unter das frühere Regime. Prüfen Sie daher bei jeder Versteigerung, welches Regime gilt; die Bekanntmachung und die Verfahrensunterlagen sind maßgeblich. Für notarielle und steuerliche Versteigerungen gilt ein anderes Regime. Lesen Sie also die Bekanntmachung und keinen Prozentsatz.

Quellen. Bemessungsgrundlage: Real Decreto Legislativo 1/1993 (ITP/AJD), Art. 10. Notar- und Grundbuchgebühren: Real Decreto 1426/1989 und Real Decreto 1427/1989. Rückständige Gemeinschaftsbeiträge: Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, Art. 9.1.e. Sicherheitsleistung bei gerichtlicher Versteigerung: Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, Art. 647, in der seit dem 3. April 2025 geltenden Fassung. Regionale Sätze: die Steuerverwaltung der betreffenden autonomen Region; für Katalonien die Agència Tributària de Catalunya. Abgerufen am 18. Oktober 2026.

Diese Informationen dienen der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechtsberatung dar. Die Bedingungen unterscheiden sich je nach Versteigerung und autonomer Region. Prüfen Sie stets die Versteigerungsbekanntmachung und ziehen Sie bei Bedarf einen spanischen Anwalt hinzu.