Bewohnt oder leer: was der Belegungsstatus einer Versteigerung bedeutet
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Eine bewohnte Immobilie ist keine unverkäufliche Immobilie, aber der Unterschied zwischen zwei Angaben des BOE, die fast gleich klingen, kann Jahre Verfahren bedeuten. Der Belegungsstatus ist damit einer der rechtlich wichtigsten Umstände einer Versteigerungsakte, und er ist nicht immer bekannt.
Die Angaben des BOE und ihre Bedeutung
Das Portal verwendet dafür einen eigenen Satz von Werten. Sin ocupantes bedeutet leer. Ocupantes sin derecho de permanencia bedeutet, dass dort jemand ohne Bleiberecht wohnt. Ocupantes con derecho de permanencia bedeutet, dass Sie bewohnt erwerben und der Bewohner bleiben darf, auch nach Ihrem Erwerb. Ocupante desconocido bedeutet, dass jemand dort ist, aber nicht bekannt ist, wer. Und No consta bedeutet, dass der Status nicht festgestellt wurde. BrickChoice gruppiert diese Werte, um ihnen eine Risikofarbe zuordnen zu können; der ursprüngliche Text des BOE bleibt bei der Immobilie stehen, und dieser Text ist maßgeblich.
Der Unterschied zwischen der zweiten und der dritten Angabe ist für einen Investor wahrscheinlich der folgenreichste Umstand der ganzen Akte — und diese beiden Formulierungen unterscheiden sich im Spanischen um ein Wort.
"No consta" bedeutet nicht leer
Diese Angabe sagt, dass der Status nicht festgestellt wurde, nicht dass die Immobilie frei ist. Wer sie als "leer" liest, rechnet ein Risiko heraus, das durchaus bestehen kann. Behandeln Sie es als unbekannt: kalkulieren Sie die Kosten eines Räumungsverfahrens ein, oder lassen Sie diese Versteigerung liegen.
Die Versteigerungsart bestimmt, welcher Weg Ihnen offensteht
Bei einer gerichtlichen Versteigerung kann das Vollstreckungsgericht nach dem Zuschlag die Räumung anordnen. Bei einer notariellen Versteigerung verschafft Ihnen die Urkunde das Eigentum, und für den Besitz verweist die Verordnung Sie an das Gericht erster Instanz, ohne dafür eine Frist oder Anhörung zu nennen. Art. 236-m RH stammt von 1992 und wurde seither nicht geändert, während art. 129 LH danach überarbeitet wurde (2013, 2015 und 2019); ob die Bestimmung noch so angewandt wird, ist eine Rechtsfrage, die hier nicht entschieden wird. Bei einer steuerlichen Versteigerung regelt die Verordnung den Besitz nicht; in beiden Fällen müssen Sie sich selbst darum kümmern.
Dieser Weg innerhalb der Vollstreckung ist allerdings zeitlich begrenzt. Ist noch nicht festgestellt, dass der Bewohner kein Bleiberecht hat, müssen Sie die Räumung innerhalb eines Jahres nach Ihrem Erwerb beantragen; danach geht es nur noch in einem gewöhnlichen Verfahren. Der Bewohner wird in einer Anhörung gehört und kann seine Lage darlegen.
Das bedeutet nicht, dass eine gerichtliche Versteigerung die Räumung garantiert. Beruft sich ein Bewohner auf ein Bleiberecht, wird geprüft, ob dieses Recht besteht; hält es stand, erwerben Sie eine bewohnte Immobilie, und genau das sagt die Angabe. Der Weg hängt also sowohl von der Versteigerungsart als auch von der Rechtsstellung des Bewohners ab, und bei unbekanntem Status wissen Sie von beidem zu wenig. Lassen Sie das für eine konkrete Versteigerung von einem spanischen Anwalt beurteilen, bevor Sie bieten.
Der Hauptwohnsitz verändert das gesamte Verfahren
Ist die Immobilie der Hauptwohnsitz des Schuldners, gilt eine höhere Zuschlagsschwelle: 70% des Versteigerungswerts, oder 60%, wenn Ihr Gebot die Forderung vollständig deckt, gegenüber 50% und 40% bei sonstigen Immobilien — nach der Reform von 2025. LO 1/2025 gilt ausschließlich für Verfahren, die am oder nach dem 3. April 2025 eingeleitet wurden (disposición transitoria novena). Da ein Vollstreckungsverfahren in der Regel Jahre läuft, bevor es zu einer Versteigerung kommt, fällt der Großteil der heute veröffentlichten Versteigerungen noch unter das frühere Regime. Prüfen Sie daher bei jeder Versteigerung, welches Regime gilt; die Bekanntmachung und die Verfahrensunterlagen sind maßgeblich. Unter dem früheren Regime stand die Hauptwohnsitzregel in einem anderen Artikel (art. 671, bei der Versteigerung ohne Bieter); die Schwellen dieses Regimes sind hier nicht ausgearbeitet. Diese Schwelle ist in keine der beiden Richtungen eine Garantie: liegt Ihr Gebot darunter, entscheidet der Justizsekretär nach Anhörung der Parteien, und Voraussetzungen und Ausnahmen können das Ergebnis verändern. Zudem verlängern die Schutzvorschriften rund um den Hauptwohnsitz das Verfahren.
Was Sie vor dem Bieten prüfen
Lesen Sie die Belegungsangabe in der Bekanntmachung wörtlich und achten Sie auf den Unterschied zwischen mit und ohne Bleiberecht. Die Formulierungen schwanken, teils mit einem Zusatz dahinter, verlassen Sie sich daher auf das Geschriebene und nicht auf eine Kategorie. Prüfen Sie die Versteigerungsart, denn sie bestimmt, welcher Weg Ihnen offensteht. Prüfen Sie, ob die Immobilie als Hauptwohnsitz gekennzeichnet ist, denn das verändert die Zuschlagsschwelle. Und gehen Sie davon aus, dass Sie sie nicht besichtigen können. BrickChoice zeigt den Belegungsstatus und die Versteigerungsart je Immobilie; was das BOE nicht angegeben hat, kann auch die Plattform nicht ergänzen.
Quellen. Belegungsangaben: Portal de Subastas der Agencia Estatal BOE, je Immobilie. Zuschlagsschwellen und Folgen der gerichtlichen Versteigerung, einschließlich der Besitzverschaffung: Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, Art. 670–675, in der seit dem 3. April 2025 geltenden Fassung (Ley Orgánica 1/2025). Abgerufen am 18. Oktober 2026.
Diese Informationen dienen der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechtsberatung dar. Die Bedingungen unterscheiden sich je nach Versteigerung und autonomer Region. Prüfen Sie stets die Versteigerungsbekanntmachung und ziehen Sie bei Bedarf einen spanischen Anwalt hinzu.