Wann wird Ihr Gebot bei einer spanischen Versteigerung genehmigt?
Zuletzt aktualisiert:
Das höchste Gebot abzugeben ist nicht dasselbe wie die Immobilie zu erhalten. Nach Schluss der Versteigerung prüft der Letrado de la Administración de Justicia — der juristisch ausgebildete Gerichtsbeamte, der die Vollstreckung führt, nicht der Richter —, ob Ihr Gebot die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt. Diese Genehmigung heißt aprobación del remate, und das Gesetz kennt dafür verschiedene Schwellen, die Ihre Gebotsstrategie berühren.
Was folgt, gilt für die gerichtliche Vollstreckungsversteigerung. Für den freiwilligen gerichtlichen Verkauf, die Insolvenzversteigerung und die notarielle wie die steuerliche Versteigerung gelten eigene Regelungen; unser Artikel zur Versteigerungsart erklärt, welche Familie wohin gehört. In allen Fällen ist die Bekanntmachung maßgeblich.
Zuerst: welche Regelung gilt für diese Versteigerung?
Am 3. April 2025 wurde die Regelung überarbeitet. Die Übergangsvorschrift ist eindeutig: die neuen Regeln gelten ausschließlich für Verfahren, die nach diesem Datum eingeleitet wurden — nicht für Verfahren, die danach in die Versteigerungsphase kommen.
Diese Unterscheidung ist keine Formalität. Ein Vollstreckungsverfahren läuft in der Regel Jahre, bevor es zur Versteigerung kommt. Von den gerichtlichen Vollstreckungsversteigerungen, die zum Zeitpunkt dieses Artikels offen waren, gehörten über 91 Prozent zu einem Verfahren, das 2024 oder früher eingetragen wurde, also sicher zur alten Regelung. Weitere 7 Prozent stammten aus 2025; allein aus der Jahreszahl lässt sich dort nicht ablesen, ob die Eintragung vor oder nach dem 3. April lag. Gut 1 Prozent gehörte sicher zur neuen Regelung.
Sie müssen das nicht raten, denn es steht in der Bekanntmachung. Das Feld Cuenta expediente besteht aus fünf Blöcken, und der letzte Block ist das Jahr der Verfahrenseintragung: 4197 0000 06 0456 22 endet auf 22, also 2022. Steht dort 24 oder weniger, gilt die alte Regelung. Steht dort 25, entscheidet das genaue Eintragungsdatum, und das lesen Sie in den Verfahrensakten. Unsere Erläuterung zu BOE-Versteigerungen beschreibt den Aufbau dieses Feldes.
Ein Gebot unter der Schwelle ist nicht automatisch unwirksam
Die gesetzlichen Prozentsätze bestimmen nicht, welchen Betrag das Portal während der Gebotsphase annehmen muss. Eine Versteigerung kann bei jedem Betrag beginnen; die rechtliche Prüfung folgt erst nach Schluss. Ein niedriges laufendes Gebot sagt daher nichts darüber, ob diese Versteigerung zu einem Zuschlag führt.
Ob Sie während der Gebotsphase sehen, was andere bieten, ist von Versteigerung zu Versteigerung verschieden: die anmeldende Stelle entscheidet, ob die Beträge geheim sind. Ist das so, erfahren Sie das höchste Gebot erst nach Ende der Gebotsfrist; ist das nicht so, ist das höchste Gebot jederzeit sichtbar. Das Portal gibt je Versteigerung an, was gilt.
Die Stufenleiter, Schritt für Schritt
Alle Prozentsätze unten beziehen sich auf den Wert, mit dem das Objekt in die Versteigerung gegeben wurde. Beachten Sie, dass das Gesetz dafür nicht überall dasselbe Wort verwendet: der alte Text spricht meist vom Schätzwert (valor de tasación), der neue durchgehend vom Versteigerungswert (valor de subasta). Beide müssen nicht gleich sein. Rechnen Sie daher mit dem Betrag, den die Bekanntmachung selbst nennt.
Ein Gebot von 70 Prozent oder mehr. Das wird genehmigt, am Tag des Schlusses oder am Tag danach. Das ist in beiden Regelungen gleich.
Ein Gebot unter 70 Prozent: zuerst darf der Schuldner jemanden vorschlagen. Er hat zehn Tage, um jemanden zu benennen, der das Gebot verbessert. Unter der neuen Regelung muss diese Person mindestens 60 Prozent des Versteigerungswertes bieten, unter der alten mehr als 70 Prozent des Schätzwertes — in beiden Fällen darf es niedriger sein, wenn es die Forderung vollständig deckt. Unter der neuen Regelung hat dieser vorgeschlagene Käufer zudem eigene Pflichten: er muss die Kaution vorab hinterlegt haben und hat danach zehn Tage, um den Rest zu zahlen, gerechnet ab dieser Hinterlegung. Zahlt er nicht, verliert er seine Kaution, und es folgt gegebenenfalls eine neue Versteigerung.
Danach gehen die Regelungen auseinander, und das betrifft Sie unmittelbar. Unter der alten Regelung kann der Gläubiger anschließend binnen fünf Tagen die Zuweisung der Immobilie an sich selbst verlangen, für 70 Prozent oder für den ihm geschuldeten Betrag — vorausgesetzt, dieser Betrag liegt über 60 Prozent des Schätzwertes und über Ihrem Gebot. Das ist kein höheres Gebot, sondern ein gesetzliches Recht, und es kann Ihr Gebot nachträglich beiseiteschieben. Unter der neuen Regelung ist das ausdrücklich ausgeschlossen: lagen Gebote vor und ist der Gläubiger nicht der Höchstbietende, darf er nach der Versteigerung den Preis nicht verbessern und keine Zuweisung verlangen.
Geschieht das nicht, wird Ihr Gebot genehmigt. Unter der neuen Regelung ab 50 Prozent des Versteigerungswertes, oder darunter, wenn Ihr Gebot die Forderung vollständig deckt, aber niemals unter 40 Prozent. Unter der alten Regelung, wenn Ihr Gebot über 50 Prozent des Schätzwertes liegt, oder darunter, wenn es die Forderung deckt, für die die Vollstreckung angeordnet wurde, Zinsen und Kosten eingeschlossen; eine Untergrenze von 40 Prozent kennt dieser Text nicht.
Erreicht Ihr Gebot auch das nicht, folgt eine Abwägung. Der Beamte entscheidet dann nach Anhörung der Parteien anhand von Umständen, die das Gesetz selbst benennt: das Verhalten des Schuldners, die Aussicht, den Gläubiger aus anderem Vermögen zu befriedigen, was Genehmigung oder Ablehnung für jeden Beteiligten bedeutet, und der Vorteil, den der Gläubiger daraus zieht. Gegen diese Entscheidung ist ein Rechtsmittel gegeben. Wird die Genehmigung verweigert, wird die Pfändung auf Antrag des Schuldners aufgehoben.
Zwei Dinge fallen hier für einen Bieter auf. Bei einem Gebot unter 70 Prozent ist das Ergebnis nicht unmittelbar nach Schluss endgültig: es folgen zehn Tage für einen vorgeschlagenen Käufer und unter der alten Regelung danach noch fünf für den Gläubiger. In diesem Zeitraum ist Ihre Kaution gebunden, ohne dass Sie etwas haben. Und weil für die meisten Versteigerungen, die Sie heute sehen, noch die alte Regelung gilt, ist die Möglichkeit real, dass der Gläubiger Ihnen auf diesem Weg zuvorkommt.
Die Zahlungsfrist ist keine einzige Zahl
Ein genehmigtes Gebot ist erst dann eine Immobilie, wenn Sie zahlen, und das Gesetz knüpft an unterschiedliche Ergebnisse unterschiedliche Fristen. Unter der neuen Regelung gilt bei einem Gebot von 70 Prozent oder mehr eine Frist von zwanzig Tagen, gerechnet ab dem Schluss der Versteigerung. Lag Ihr Gebot darunter und gab es keinen Vorschlag, oder ist dieser gescheitert, werden Sie nach der Genehmigung aufgefordert, binnen zwanzig Tagen zu zahlen — die Uhr beginnt dort also später. Ist der Gläubiger selbst der Höchstbietende über 70 Prozent und über der Hauptforderung, zahlt er die Differenz binnen zehn Tagen nach Mitteilung der Abrechnung; tut er das nicht, wird die Versteigerung für gescheitert erklärt und er trägt die Kosten einer neuen. Und der vorgeschlagene Käufer hat zehn Tage ab seiner eigenen Hinterlegung.
Unter der alten Regelung ist die Grundregel weiter: vierzig Tage für den Höchstbietenden. Zahlen Sie nicht, verlieren Sie in allen Fällen Ihre Kaution; sie wird auf die Vollstreckung angerechnet.
Eine Möglichkeit, die wenige kennen. Brauchen Sie eine Hypothek, um den Kaufpreis zu zahlen, können Sie eine Abschrift des Genehmigungsbeschlusses verlangen, um diese Hypothek zu bestellen — auch bevor Sie gezahlt haben. Dieser Antrag setzt die Zahlungsfrist aus; sie läuft weiter, sobald Sie die Abschrift haben. Genau damit finanzieren Sie die Immobilie mit der Immobilie selbst.
Bei einer Hauptwohnung gilt anderes, und in beiden Regelungen Verschiedenes
Handelt es sich um die Hauptwohnung des Schuldners (vivienda habitual), gilt eine eigene Regel. Sie steht in beiden Regelungen an anderer Stelle und bewirkt Verschiedenes.
Unter der neuen Regelung ist sie eine Schwelle für Ihr Gebot: ein Gebot wird unter 70 Prozent des Versteigerungswertes nicht genehmigt, es sei denn, es deckt den vollen dem Gläubiger zustehenden Betrag — und dann gilt 60 Prozent als Boden. Ist der Gläubiger selbst der Höchstbietende mit einem Gebot, das dem nicht genügt, und schlägt der Schuldner niemanden vor, wird dennoch mit 70 Prozent genehmigt, oder mit dem geschuldeten Betrag und 60 Prozent als Minimum.
Unter der alten Regelung stehen diese 70 und 60 Prozent bei der Versteigerung ohne Gebote und bestimmen den Preis, den der Gläubiger zahlt, wenn er die Immobilie übernimmt: 50 Prozent bei gewöhnlichem Grundbesitz, aber 70 Prozent bei einer Hauptwohnung, oder 60 Prozent, wenn der geschuldete Betrag niedriger ist. Auf die Genehmigung Ihres eigenen Gebots hat diese Bestimmung unter der alten Regelung keinen Einfluss.
Die Regel schließt ein niedriges Gebot also nicht unter allen Umständen aus; sie wirkt innerhalb der Voraussetzungen der für dieses Verfahren geltenden Regelung. Ob eine Immobilie als Hauptwohnung ausgewiesen ist, steht in der Bekanntmachung.
Kommt überhaupt kein Gebot
Unter der alten Regelung kann der Gläubiger binnen zwanzig Tagen nach Schluss die Zuweisung verlangen: für 50 Prozent des Wertes, mit dem das Objekt in die Versteigerung kam, oder für den Betrag, der ihm aus allen Gründen geschuldet ist — und bei einer Hauptwohnung 70 Prozent, oder 60 Prozent, wenn das Geschuldete niedriger ist. Tut er das nicht innerhalb dieser zwanzig Tage, hebt der Beamte die Pfändung auf Antrag des Schuldners auf.
Unter der neuen Regelung wird die Pfändung auf Antrag des Schuldners aufgehoben. Daneben bestimmt das Gesetz, dass der Schuldner — selbst oder auf Vorschlag des Gläubigers — jemanden benennen kann, der das Objekt für mindestens 50 Prozent des Versteigerungswertes übernimmt, oder für einen Betrag, der die Forderung vollständig deckt und nicht unter 40 Prozent liegt.
In beiden Fällen gilt: eine Versteigerung ohne Gebote macht die Immobilie nicht automatisch pfändungsfrei.
Der Schuldner kann es bis zuletzt abwenden
Bis zur Genehmigung des Gebots kann der Schuldner seine Güter freimachen, indem er alles zahlt, was er dem Gläubiger an Hauptforderung, Zinsen und Kosten schuldet. Die Versteigerung wird dann abgesagt, oder aufgehoben, wenn sie bereits beendet war. Das ist ein gesetzlich vorgesehenes Risiko, mit dem Sie als Bieter rechnen müssen.
Was Sie vor dem Bieten nachsehen
Wann wurde das Verfahren eingetragen? Der letzte Block der Cuenta expediente in der Bekanntmachung nennt das Jahr, und das bestimmt, welche Regelung für Sie gilt. Ist es 2025, prüfen Sie das genaue Datum in den Verfahrensakten, bevor Sie rechnen.
Auf welchen Betrag beziehen sich die Prozentsätze? Nehmen Sie den Betrag so, wie die Bekanntmachung ihn nennt, und rechnen Sie aus, wo 70, 60, 50 und 40 Prozent davon liegen.
Ist die Immobilie als Hauptwohnung ausgewiesen? Das verändert unter der neuen Regelung Ihre eigene Untergrenze und unter der alten den Preis, zu dem der Gläubiger sie übernehmen kann.
Welche Zahlungsfrist gilt in Ihrem Fall — und brauchen Sie den Hypothekenweg, um sie einzuhalten? Klären Sie die Finanzierung, bevor Sie bieten, nicht danach.
Quellen. Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, konsolidierter Text. Für Verfahren, die ab dem 3. April 2025 eingeleitet wurden: Art. 670 und 671 in der seit diesem Datum geltenden Fassung (Ley Orgánica 1/2025), und die neunte Übergangsvorschrift dieses Gesetzes für das Kriterium. Für früher eingeleitete Verfahren: Art. 670 und 671 in der Fassung, die vom 15. Oktober 2015 bis zum 2. April 2025 galt. Keine Untergrenze während der Gebotsphase und die Kaution: Art. 647. Sichtbarkeit der Gebote: Hilfeseite des Portal de Subastas. Abgerufen am 19. und 20. Oktober 2026.
Dies sind allgemeine Informationen und keine Rechtsberatung. Die Bedingungen unterscheiden sich je Versteigerung und je Verfahren; prüfen Sie stets die Versteigerungsbekanntmachung und die Verfahrensakten selbst und ziehen Sie bei Bedarf einen spanischen Anwalt hinzu.