Gerichtlich, notariell oder steuerlich: warum die Versteigerungsart zählt
Zuletzt aktualisiert:
Im Portal des BOE sieht jede Versteigerung gleich aus: dieselbe Registrierung, dieselbe Gebotsmaske, dieselbe Uhr. Die Unterschiede liegen in der Rechtsordnung darunter. Sie bestimmt, wie viel Sie vorab hinterlegen müssen, wie viel Zeit Ihnen für die Restzahlung bleibt, unter welchen Voraussetzungen Ihr Gebot genehmigt wird und welcher Weg Ihnen offensteht, wenn die Immobilie bewohnt ist.
Drei Familien, und wer die Versteigerung anordnet
Die spanischen Versteigerungen, um die es hier geht, werden über das Portal de Subastas des Boletín Oficial del Estado veröffentlicht. Seit dem Gesetz von 2015 ist das der zentrale elektronische Kanal dafür. Was sich von Fall zu Fall unterscheidet, ist, wer sie anordnet und nach welcher Regelung.
Bei einer gerichtlichen Versteigerung betreibt ein Gläubiger den Zwangsverkauf einer gepfändeten Immobilie auf Grundlage eines Vollstreckungstitels. Das Verfahren führt der Letrado de la Administración de Justicia, der juristisch ausgebildete Justizbeamte, der die Vollstreckung durchführt — nicht der Richter selbst. Unter denselben Begriff fallen außerdem zwei Verkäufe, die keine Vollstreckung sind: die Aufteilung gemeinschaftlichen Eigentums unter Miteigentümern, die sich nicht einigen, und der Verkauf aus einer Insolvenzmasse. Diese Unterscheidung ist wichtig, denn ein Teil der Regeln gilt nur für die Vollstreckungsversteigerung.
Bei einer notariellen Versteigerung geht es um die außergerichtliche Vollstreckung einer Hypothek — nur möglich, wenn die Hypothekenurkunde diese Klausel enthält — oder um einen freiwilligen Verkauf, bei dem der Eigentümer die Versteigerung selbst als Vertriebsweg wählt. Bei einer steuerlichen Versteigerung treibt eine Behörde bei: die staatliche Steuerverwaltung, eine Region, eine Provinz oder eine Gemeinde. Daneben verkauft eine Behörde mitunter eigenes überschüssiges Vermögen; das ist keine Beitreibung.
Die Versteigerungsnummer ist ein Hinweis, keine Rechtsordnung
Jede Versteigerungsnummer beginnt mit SUB- und zwei Buchstaben. Ein J steht für die gerichtliche Familie, ein N für die notarielle, ein A oder R für eine steuerliche Beitreibung durch die staatliche Agentur beziehungsweise eine regionale oder kommunale Stelle, und ein G für einen gewöhnlichen Verkauf öffentlichen Vermögens. Der zweite Buchstabe präzisiert: JA ist die gerichtliche Vollstreckungsversteigerung, JV der freiwillige gerichtliche Verkauf, JC die Insolvenzversteigerung.
Nehmen Sie diesen Code als ersten Hinweis, nicht als rechtliches Ergebnis. Innerhalb von JA trennt das Portal eine Hypothekenvollstreckung nicht von einer Vollstreckung etwa aus einem Urteil, und welche Regelung genau gilt, ergibt sich aus der Bekanntmachung und den Verfahrensakten. Die BrickChoice-Plattform zeigt die Versteigerungsart bei jeder Versteigerung und leitet die zugrunde liegende Ordnung aus der Versteigerungs- und der Verfahrensnummer ab; das ist eine Hilfe beim Lesen der Akte, kein Ersatz dafür. Eine ausführlichere Erläuterung der zehn Kennzeichen des Portals und des Biet- und Zuschlagsverfahrens finden Sie auf unserer Seite zu BOE-Versteigerungen.
Fünf Zeitpunkte, die oft verwechselt werden
Eine Versteigerung durchläuft fünf Schritte, die nicht zusammenfallen: das höchste Gebot am Ende der Gebotsfrist; die Genehmigung des Gebots (aprobación del remate), die an Voraussetzungen geknüpft ist; den Zuschlagsbeschluss (decreto de adjudicación), der den Titel für die Eintragung bildet; die Zahlung des Restbetrags; und das Eigentum sowie, davon getrennt, die tatsächliche Besitzerlangung.
Das höchste Gebot abzugeben ist also nicht dasselbe wie die Immobilie zu bekommen, und die Immobilie zu bekommen nicht dasselbe wie sie betreten zu können. Welche Schwellen das Gesetz für diese Genehmigung setzt und was geschieht, wenn Ihr Gebot darunter bleibt, erläutert unser Artikel zum Zuschlag.
Kaution und Zahlungsfrist
Bei einer gerichtlichen Versteigerung hängt der Betrag davon ab, wann das Verfahren eingeleitet wurde. Nach der früheren Regelung beträgt die Kaution 5%; nach der seit dem 3. April 2025 geltenden Regelung sind es 10% des Werts der Güter, mindestens eintausend Euro, und der Justizbeamte darf diesen Prozentsatz je Versteigerung anpassen. Welche der beiden für eine bestimmte Versteigerung gilt — bei den meisten, die heute veröffentlicht werden, noch die frühere — und welche Zahlungsfrist dazugehört, erläutert unser Artikel zum Zuschlag; nach der neuen Regelung ist diese Frist keine einzige Zahl. Zahlen Sie nicht, verlieren Sie die Kaution in beiden Fällen.
Bei einer notariellen Versteigerung ergeben sich Kaution und Frist aus der notariellen Regelung und, bei einem freiwilligen Verkauf, aus den Bedingungen des Eigentümers. Bei einer steuerlichen Versteigerung beträgt die Kaution 5% des Versteigerungswerts, sobald eine Immobilie dabei ist, und die Differenz ist binnen fünfzehn Tagen nach Mitteilung des Zuschlags einzuzahlen.
Über allen genannten Prozentsätzen steht eine allgemeine Regel: maßgeblich ist die Bekanntmachung der Versteigerung selbst. Dort steht der Betrag, und damit müssen Sie nicht selbst ermitteln, welche Regelung für dieses Verfahren gilt.
Über die Art hinaus: zwei Dinge, die ihr oft zugeschrieben werden
Lasten. Lasten, die im Rang vor der vollstreckten Forderung stehen, bleiben bei jeder Art auf der Immobilie bestehen. Nachrangige Lasten werden gelöscht — auch bei einer steuerlichen Versteigerung, für die die Beitreibungsverordnung dazu eine ausdrückliche Anordnung vorsieht. Nur bei einem freiwilligen Verkauf fehlt eine vollstreckte Forderung, an der sich der Rang messen ließe, sodass der Verkauf für sich genommen nichts bereinigt. Unser Artikel über die Lasten, die bestehen bleiben geht darauf ein.
Besitz. Nur innerhalb einer gerichtlichen Vollstreckung gibt es einen Weg, die Räumung im selben Verfahren zu beantragen, und dieser Weg ist zeitlich begrenzt. Bei einer notariellen oder steuerlichen Versteigerung kann ein gesondertes gerichtliches Verfahren nötig sein. In allen Fällen hängt das Ergebnis von der Rechtsstellung des Bewohners ab; unser Artikel zum Belegungsstatus beschreibt das.
Was Sie vor dem Bieten nachschlagen
Beginnen Sie bei den zwei Buchstaben der Versteigerungsnummer als erstem Hinweis auf die Regelung. Lesen Sie danach in der Bekanntmachung den tatsächlichen Kautionsbetrag und die Zahlungsfrist. Fordern Sie den Grundbuchauszug an und vergleichen Sie die eingetragenen Lasten mit der Forderung, aus der vollstreckt wird. Lesen Sie die Belegungsangabe wörtlich und behandeln Sie einen unbekannten Status als eigenes Risiko. Wollen Sie für oder mit jemand anderem kaufen, regeln Sie das vor dem Bieten, nicht danach; warum es danach nicht mehr geht, erläutern wir gesondert. Und lassen Sie bei einer konkreten Akte die entscheidenden Punkte von einem spanischen Anwalt prüfen.
Quellen. Gerichtliche Versteigerung, konsolidiertes Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil in der seit dem 3. April 2025 geltenden Fassung (Ley Orgánica 1/2025): Kaution und Angabe der Vertretung Art. 647; Zahlungsfrist und Fortbestand vorrangiger Lasten Art. 670; Besitzerlangung und Bewohner Art. 675. Steuerliche Versteigerung, Real Decreto 939/2005, Reglamento General de Recaudación: Kaution und Zahlungsfrist Art. 101; Löschung nachrangiger Lasten Art. 110 Abs. 2 und Art. 111 Abs. 3, die auf Art. 175 regla 2.ª des Reglamento Hipotecario verweisen. Notarielle Versteigerung: Ley del Notariado Art. 72-77 sowie Art. 129 Ley Hipotecaria mit Art. 234 ff. Reglamento Hipotecario. Öffentliches Vermögen: Ley 33/2003 del Patrimonio de las Administraciones Públicas. Das elektronische Versteigerungsportal: Ley 19/2015, de 13 de julio. Versteigerungsarten und -nummern: Portal de Subastas der Agencia Estatal BOE. Abgerufen am 19. Oktober 2026.
Dies sind allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung. Die Bedingungen unterscheiden sich je Versteigerung, je Verfahren und je Region; lesen Sie stets die Bekanntmachung und die Verfahrensakten selbst und ziehen Sie bei Bedarf einen spanischen Anwalt hinzu.