Gerechtelijk, notarieel of fiscaal: waarom het veilingtype uitmaakt
Laatst bijgewerkt:
Een veiling op het portaal van het BOE ziet er voor elk type hetzelfde uit: dezelfde inschrijving, hetzelfde biedscherm, dezelfde klok. De verschillen zitten in het rechtsregime eronder. Dat regime bepaalt hoeveel u vooraf moet storten, hoeveel tijd u hebt om de rest te betalen, onder welke voorwaarden uw bod wordt goedgekeurd, en welke weg u hebt als het pand bewoond blijkt.
Drie families, en wie de veiling voorschrijft
De Spaanse veilingen waar dit artikel over gaat, worden gepubliceerd via het Portal de Subastas van het Boletín Oficial del Estado. Sinds de wet van 2015 is dat voor deze veilingen het centrale elektronische kanaal. Wat per veiling verschilt, is wie haar voorschrijft en onder welke regeling.
Bij een gerechtelijke veiling laat een schuldeiser de gedwongen verkoop van een beslagen pand uitvoeren op basis van een executoriale titel. De procedure wordt geleid door de Letrado de la Administración de Justicia, de juridisch geschoolde gerechtelijke functionaris die de executie voert — niet door de rechter zelf, en "gerechtssecretaris" dekt de functie niet precies. Onder dezelfde noemer vallen ook twee verkopen die géén executie zijn: de verdeling van gemeenschappelijk eigendom tussen mede-eigenaren die het niet eens worden, en de verkoop uit een faillissementsboedel. Dat onderscheid doet ertoe, want een deel van de regels geldt alleen voor de executieveiling.
Bij een notariële veiling gaat het om de buitengerechtelijke executie van een hypotheek — alleen mogelijk als de hypotheekakte dat beding bevat — of om een vrijwillige verkoop waarbij de eigenaar zelf de veiling als verkoopkanaal kiest. Bij een fiscale veiling vordert een overheid in: de rijksbelastingdienst, een regio, een provincie of een gemeente. Daarnaast verkoopt een overheid soms haar eigen overtollige vastgoed; dat is geen invordering.
Het veilingnummer geeft een aanwijzing, geen rechtsregime
Elk veilingnummer begint met SUB-, gevolgd door twee letters. Een J duidt op de gerechtelijke familie, een N op de notariële, een A of R op een fiscale invordering door respectievelijk de rijksbelastingdienst of een regionale of lokale dienst, en een G op een gewone overheidsverkoop. De tweede letter maakt het fijner: JA is de gerechtelijke executieveiling, JV de vrijwillige rechterlijke verkoop, JC de faillissementsveiling.
Gebruik die code als eerste aanwijzing en niet als juridische conclusie. Het portaal scheidt binnen JA een hypotheekexecutie niet van een executie op grond van bijvoorbeeld een vonnis, en welke regeling precies geldt volgt uit de aankondiging en de procedurestukken. Het BrickChoice-platform toont het veilingtype bij elke veiling en leidt het onderliggende regime af uit het veilingnummer en het procedurenummer; dat is een hulpmiddel bij het lezen van het dossier, geen vervanging ervan. Een uitgebreidere uitleg van de tien labels die het portaal gebruikt en van het bied- en gunningsproces staat op onze pagina over BOE-veilingen.
Vijf momenten die vaak door elkaar worden gehaald
Bij een veiling volgen vijf stappen elkaar op, en ze vallen niet samen: het hoogste bod aan het einde van de biedperiode; de goedkeuring van het bod (aprobación del remate), die aan voorwaarden is gebonden; het gunningsbesluit (decreto de adjudicación), de titel voor inschrijving; de betaling van het restant; en de eigendom en, daarvan gescheiden, de feitelijke inbezitstelling.
Het hoogste bod uitbrengen is dus niet hetzelfde als het pand krijgen, en het pand krijgen is niet hetzelfde als erin kunnen. Welke drempels de wet aan die goedkeuring stelt, en wat er gebeurt als uw bod daaronder blijft, staat in ons artikel over de gunning.
De waarborgsom en de betaaltermijn
Bij een gerechtelijke veiling hangt het bedrag af van wanneer de procedure is ingesteld. Onder het oude regime is de waarborg 5%; onder het regime dat sinds 3 april 2025 geldt is het 10% van de waarde van de goederen met een minimum van duizend euro, en mag de gerechtelijke functionaris dat percentage per veiling aanpassen. Welk van de twee op een bepaalde veiling van toepassing is — bij het merendeel van wat nu gepubliceerd wordt nog het oude — en welke betaaltermijn daarbij hoort, werkt ons artikel over de gunning uit; onder het nieuwe regime is die termijn niet één getal. Betaalt u niet, dan bent u de waarborg in beide gevallen kwijt.
Bij een notariële veiling volgen de waarborg en de termijn uit de notariële regeling en, bij een vrijwillige verkoop, uit de voorwaarden die de eigenaar zelf vastlegt. Bij een fiscale veiling is de waarborg 5% van de veilingprijs zodra er onroerend goed bij zit, en moet het verschil binnen vijftien dagen na kennisgeving van de gunning worden gestort.
Eén algemene regel staat boven alle percentages hierboven: de aankondiging van de veiling zelf is beslissend. Daar staat het bedrag, en daarmee hoeft u niet zelf vast te stellen welk regime op die procedure van toepassing is.
Verder dan het type: twee dingen die er vaak aan worden toegeschreven
Lasten. Lasten die in rang vóór de geëxecuteerde vordering komen, blijven bij elk type op het pand rusten. Lasten die daarná komen worden doorgehaald — ook bij een fiscale veiling, waar de invorderingsregeling daarvoor een uitdrukkelijk bevel voorschrijft. Alleen bij een vrijwillige verkoop is er geen geëxecuteerde vordering om de rang tegen te meten, dus daar zuivert de verkoop op zichzelf niets. Ons artikel over de lasten die blijven staan gaat hier verder op in.
Bezit. Alleen binnen een gerechtelijke executie bestaat een route om de ontruiming in diezelfde procedure te vragen, en die route is in tijd begrensd. Bij een notariële of fiscale veiling kan een afzonderlijke gerechtelijke procedure nodig zijn. In alle gevallen hangt de uitkomst af van de rechtspositie van de bewoner; ons artikel over de bezettingsstatus beschrijft dat.
Wat u vóór het bieden opzoekt
Begin bij de twee letters in het veilingnummer, als eerste aanwijzing voor het regime. Lees daarna in de aankondiging het werkelijke bedrag van de waarborgsom en de betaaltermijn. Vraag de eigendoms- en lastenverklaring op en vergelijk de ingeschreven lasten met de vordering waarvoor wordt geëxecuteerd. Lees de bezettingsmelding letterlijk, en behandel een onbekende status als een afzonderlijk risico. Wilt u voor of met een ander kopen, regel dat dan vóór u biedt — niet erna; waarom dat achteraf niet meer kan, leggen we apart uit. En laat bij een concreet dossier de punten waar het op aankomt door een Spaanse advocaat beoordelen.
Bronnen. Gerechtelijke veiling, geconsolideerde Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil zoals geldend sinds 3 april 2025 (Ley Orgánica 1/2025): waarborgsom en opgave van vertegenwoordiging art. 647; betaaltermijn en het voortbestaan van eerdere lasten art. 670; inbezitstelling en bewoners art. 675. Fiscale veiling, Real Decreto 939/2005, Reglamento General de Recaudación: waarborgsom en betaaltermijn art. 101; doorhaling van latere lasten art. 110 lid 2 en art. 111 lid 3, die verwijzen naar art. 175 regla 2ª van het Reglamento Hipotecario. Notariële veiling: Ley del Notariado art. 72-77, en art. 129 Ley Hipotecaria met art. 234 e.v. Reglamento Hipotecario. Overheidsvastgoed: Ley 33/2003 del Patrimonio de las Administraciones Públicas. Het elektronische veilingportaal: Ley 19/2015, de 13 de julio. Veilingtypen en veilingnummers: Portal de Subastas van de Agencia Estatal BOE. Geraadpleegd op 19 oktober 2026.
Dit is algemene informatie, geen juridisch advies. Voorwaarden verschillen per veiling, per procedure en per regio; raadpleeg altijd de veilingaankondiging en de procedurestukken zelf en zo nodig een Spaanse advocaat.