De kosten die bovenop uw bod komen bij een Spaanse veiling
Laatst bijgewerkt:
Een winnend bod van honderdduizend euro betekent niet dat u honderdduizend euro kwijt bent. Er komt een vast deel bij dat u vooraf kunt berekenen, en een onzeker deel dat u vóór het bieden zelf moet uitzoeken. De grootste post van allemaal wordt bovendien niet per se over uw bod berekend.
De belasting wordt niet per se over uw bod berekend
De overdrachtsbelasting — in Spanje het ITP, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales — is de zwaarste bijkomende post. Sinds de wetswijziging van 2021 is de grondslag de hoogste van drie waarden: uw bod, de kadastrale referentiewaarde van het pand, of de aangegeven waarde. Voor vrijwel elk ingeschreven Spaans pand bestaat zo'n referentiewaarde, en dan is dát in de praktijk de grondslag. Koopt u voor zestigduizend een pand met een referentiewaarde van honderdduizend, dan betaalt u belasting over honderdduizend.
Er is één uitzondering die ertoe doet. Bestaat er voor het pand géén kadastrale referentiewaarde — dat komt voor bij bepaalde landelijke percelen — dan geldt bij een openbare veiling wél de verkrijgingsprijs, dus uw bod. Zoek die waarde dus op, in plaats van ervan uit te gaan dat uw bod de grondslag is of dat hij dat nooit is.
Het tarief verschilt sterk per regio. Het loopt van 4% in Baskenland en 6% in Madrid, Navarra, Ceuta en Melilla tot 10% in Catalonië, met progressieve schijven die in Catalonië en de Balearen bij hogere waarden tot 13% oplopen. Catalonië kent daarnaast sinds juni 2025 een tarief van 20% voor bepaalde verkrijgers en bepaalde verkrijgingen; de voorwaarden en uitzonderingen staan bij de Catalaanse belastingdienst. Verkoopt niet een particulier maar een onderneming, dan kan in plaats van ITP de btw gelden — IVA — met daarbovenop de AJD op de akte; nooit ITP en AJD samen. Alle tarieven wijzigen per regionaal begrotingsbesluit, dus controleer het actuele tarief vóór u rekent.
Notaris en register staan vast
Deze twee tarieven zijn bij wet vastgelegd als een aflopende staffel en niet onderhandelbaar. Een voorbeeld geeft de orde van grootte: bij een bod van honderdduizend euro komen ze samen op ongeveer vijfhonderd euro, uitgaand van de wettelijke staffels, de wettelijke korting die voor woningverkoop geldt en 21% btw over beide. Dat is dus een rekenvoorbeeld bij één waarde en geen vast bedrag; de volledige berekening staat op onze pagina over het biedproces en de kosten. Het registertarief is daarbij wettelijk gemaximeerd. Bij een rechterlijke veiling is het gunningsbesluit zelf al de titel voor inschrijving, dus een notariële akte is niet altijd nodig — dat scheelt de notariskosten, maar niet de inschrijving.
Wat aan het pand kleeft, niet aan de vorige eigenaar
Twee schulden gaan met het pand mee, en alleen deze twee: het zijn wettelijk begrensde posten, geen algemene overname van wat de vorige eigenaar schuldig was. Achterstallige bijdragen aan de comunidad de propietarios, de Spaanse vereniging van eigenaars, neemt u over voor het lopende jaar plus de drie voorafgaande kalenderjaren. Achterstallige onroerendezaakbelasting volgt rechtstreeks voor het jaar van verkrijging en het jaar daarvoor; oudere jaren alleen via een aparte aansprakelijkheidsprocedure. Andere persoonlijke schulden van de vorige eigenaar gaan niet op u over. Dit kan nihil zijn en het kan enkele duizenden euro's zijn; het staat niet in de veilingadvertentie, dus u vraagt het na bij de beheerder van de vereniging en bij de gemeente.
Wat u pas achteraf weet
Bezichtiging is bij een BOE-veiling zelden mogelijk. U koopt dus zonder de staat van het pand te kennen, en de sector adviseert doorgaans een reserve van vijf tot tien procent van de aankoopprijs voor herstel. Is het pand bewoond en vertrekt de bewoner niet vrijwillig, dan komen er proceskosten bij; welke route daarvoor openstaat verschilt per veilingtype, en daarover gaat ons artikel over de bezettingsstatus.
Wat u vóór het bieden opzoekt
Vier dingen, en ze kosten alle vier niets. De kadastrale referentiewaarde van het pand, want die bepaalt in de meeste gevallen de belasting. Het ITP-tarief van de regio waarin het pand ligt. De achterstanden bij de vereniging van eigenaars. En de waarborgsom, die in de advertentie van de veiling zelf staat — dat is de enige waarde waarop u zich kunt baseren. Ter oriëntatie: bij een rechterlijke veiling van onroerend goed is de wettelijke waarborg sinds de hervorming van 3 april 2025 10% van de waarde van de goederen, met een minimum van duizend euro, waar het eerder 5% was — en de gerechtelijke functionaris mag dat percentage per veiling verhogen of verlagen. LO 1/2025 geldt uitsluitend voor procedures die op of na 3 april 2025 zijn ingesteld (disposición transitoria novena). Omdat een executieprocedure doorgaans jaren loopt voordat het tot een veiling komt, valt het merendeel van de veilingen die nu worden gepubliceerd nog onder het vorige regime. Lees daarom per veiling welk regime geldt; de aankondiging en de procedurestukken zijn beslissend. Voor notariële en fiscale veilingen geldt een ander regime. Lees dus de advertentie en niet een percentage.
Bronnen. Belastinggrondslag: Real Decreto Legislativo 1/1993 (ITP/AJD), art. 10. Notaris- en registertarieven: Real Decreto 1426/1989 en Real Decreto 1427/1989. Achterstallige bijdragen: Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, art. 9.1.e. Waarborgsom bij een rechterlijke veiling: Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, art. 647, in de redactie die geldt sinds 3 april 2025. Regionale tarieven: de belastingdienst van de betreffende autonome regio; voor Catalonië de Agència Tributària de Catalunya. Geraadpleegd op 18 oktober 2026.
Dit is algemene informatie, geen juridisch advies. Voorwaarden verschillen per veiling en per regio; raadpleeg altijd de veilingadvertentie zelf en zo nodig een Spaanse advocaat.