Los costes que se suman a su puja en una subasta del BOE
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Una puja ganadora de cien mil euros no significa que vaya a gastar cien mil euros. Hay una parte fija que puede calcular por adelantado y una parte incierta que debe averiguar usted mismo antes de pujar. Además, la partida más importante de todas no se calcula necesariamente sobre su puja.
El impuesto no se calcula necesariamente sobre su puja
El ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) es la partida añadida más pesada. Desde la reforma de 2021, la base imponible es el mayor de tres valores: su puja, el valor de referencia catastral del inmueble o el valor declarado. Casi todo inmueble español inscrito tiene ese valor de referencia y, en la práctica, es entonces la base. Si compra por sesenta mil un inmueble con un valor de referencia de cien mil, tributa sobre cien mil.
Hay una excepción relevante. Cuando el inmueble no tiene valor de referencia catastral —algo que ocurre en determinadas fincas rústicas—, en una subasta pública sí rige el precio de adquisición, es decir, su puja. Conviene, por tanto, consultar ese valor, en lugar de dar por supuesto que su puja es la base o que nunca lo es.
El tipo varía mucho según la comunidad autónoma. Va del 4% en el País Vasco y el 6% en Madrid, Navarra, Ceuta y Melilla hasta el 10% en Cataluña, con tramos progresivos que en Cataluña y Baleares llegan al 13% en los valores más altos. Cataluña aplica además, desde junio de 2025, un tipo del 20% a determinados adquirentes y determinadas adquisiciones; sus condiciones y excepciones las publica la Agència Tributària de Catalunya. Si quien transmite no es un particular sino una empresa, puede aplicarse IVA en lugar de ITP, con AJD sobre la escritura; nunca ITP y AJD a la vez. Todos los tipos cambian con las decisiones presupuestarias autonómicas, así que compruebe el tipo vigente antes de calcular.
Notaría y registro están tasados
Ambos aranceles están fijados por ley como una escala regresiva y no son negociables. Un ejemplo da el orden de magnitud: con una puja de cien mil euros suman en torno a quinientos euros, partiendo de las escalas legales, de la reducción legal aplicable a la venta de vivienda y del 21% de IVA sobre ambos. Es, por tanto, un ejemplo de cálculo para un único valor y no un importe fijo; el cálculo completo está en nuestra página sobre el proceso de puja y los costes. El arancel del registro tiene además un máximo legal. En una subasta judicial, el decreto de adjudicación es por sí mismo el título para inscribir, de modo que no siempre hace falta escritura notarial: eso ahorra el arancel del notario, pero no la inscripción.
Lo que va unido al inmueble y no al anterior propietario
Dos deudas acompañan al inmueble, y solo estas dos: son partidas legalmente limitadas, no una asunción general de lo que debiera el anterior propietario. Las cuotas impagadas de la comunidad de propietarios pasan a usted por el año en curso y los tres años naturales anteriores. El IBI impagado le afecta directamente por el ejercicio de la adquisición y el anterior; los años más antiguos solo mediante un procedimiento de responsabilidad aparte. Las demás deudas personales del anterior propietario no pasan a usted. Esto puede ser cero y puede ser de varios miles de euros; no consta en el anuncio de la subasta, así que pregúntelo al administrador de la comunidad y al ayuntamiento.
Lo que solo sabrá después
En una subasta del BOE rara vez es posible visitar el inmueble. Compra, por tanto, sin conocer su estado, y el sector suele aconsejar una reserva de entre el cinco y el diez por ciento del precio para reparaciones. Si el inmueble está ocupado y el ocupante no se marcha voluntariamente, se añaden costas judiciales; qué vía queda abierta depende del tipo de subasta, y de eso trata nuestro artículo sobre el estado de ocupación.
Qué comprobar antes de pujar
Cuatro cosas, y las cuatro son gratuitas. El valor de referencia catastral del inmueble, porque en la mayoría de los casos determina el impuesto. El tipo de ITP de la comunidad donde está el inmueble. Las deudas pendientes con la comunidad de propietarios. Y el depósito, que figura en el anuncio de la propia subasta: es la única cifra en la que puede basarse. A modo de orientación: en una subasta judicial de bienes inmuebles, el depósito legal es del 10% del valor de los bienes, con un mínimo de mil euros, desde la reforma del 3 de abril de 2025, frente al 5% anterior — y el letrado o letrada de la Administración de Justicia puede elevar o reducir ese porcentaje según las circunstancias de la subasta. La LO 1/2025 se aplica exclusivamente a los procedimientos incoados a partir del 3 de abril de 2025 (disposición transitoria novena). Como un procedimiento de ejecución suele durar años antes de llegar a subasta, la mayoría de las subastas que se publican hoy siguen sujetas al régimen anterior. Compruebe por tanto, en cada subasta, qué régimen se aplica; el anuncio y los documentos del procedimiento son determinantes. Las subastas notariales y tributarias siguen un régimen distinto. Lea, por tanto, el anuncio y no un porcentaje.
Fuentes. Base imponible: Real Decreto Legislativo 1/1993 (ITP/AJD), art. 10. Aranceles de notaría y registro: Real Decreto 1426/1989 y Real Decreto 1427/1989. Cuotas de comunidad impagadas: Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, art. 9.1.e. Depósito en subasta judicial: Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, art. 647, en su redacción vigente desde el 3 de abril de 2025. Tipos autonómicos: la administración tributaria de la comunidad correspondiente; para Cataluña, la Agència Tributària de Catalunya. Consultado el 18 de octubre de 2026.
Esta información es de carácter general y no constituye asesoramiento jurídico. Las condiciones varían según la subasta y la comunidad autónoma; consulte siempre el anuncio de la subasta y, si es necesario, a un abogado español.