¿Cuándo se aprueba su puja en una subasta española?
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Hacer la puja más alta no es lo mismo que obtener el inmueble. Cerrada la subasta, el Letrado de la Administración de Justicia —el funcionario con formación jurídica que dirige la ejecución, no el juez— valora si su puja cumple las condiciones legales. Esa aprobación se llama aprobación del remate, y la ley fija para ella varios umbrales que afectan a su estrategia de puja.
Lo que sigue se refiere a la subasta judicial de ejecución. Para la venta judicial voluntaria, la subasta concursal y las subastas notarial y tributaria rigen regímenes propios; nuestro artículo sobre el tipo de subasta explica qué familia se rige por cada uno. En todos los casos, el anuncio es determinante.
Primero: ¿qué régimen rige esta subasta?
El 3 de abril de 2025 se revisó el régimen. La disposición transitoria es inequívoca: las nuevas reglas se aplican únicamente a los procedimientos incoados después de esa fecha, no a los procedimientos que lleguen después a la fase de subasta.
Esa distinción no es una formalidad. Un procedimiento de ejecución suele durar años antes de llegar a subasta. De las subastas judiciales de ejecución abiertas en el momento de escribir este artículo, más del 91 por ciento correspondía a un procedimiento incoado en 2024 o antes, y por tanto con seguridad al régimen anterior. Otro 7 por ciento procedía de 2025, y solo con el año no puede determinarse si la incoación fue antes o después del 3 de abril. Algo más del 1 por ciento correspondía con seguridad al nuevo régimen.
No tiene que adivinarlo, porque consta en el anuncio. El campo Cuenta expediente consta de cinco bloques, y el último es el año de incoación del procedimiento: 4197 0000 06 0456 22 termina en 22, es decir 2022. Si ahí figura 24 o menos, rige el régimen anterior. Si figura 25, decide la fecha exacta de incoación, que leerá en las actuaciones. Nuestra explicación sobre las subastas del BOE describe la estructura de ese campo.
Una puja por debajo del umbral no es automáticamente inválida
Los porcentajes legales no determinan qué importe debe aceptar el portal durante la fase de pujas. Una subasta puede abrirse por cualquier importe; el examen jurídico llega después del cierre. Una puja baja en curso no dice nada, por tanto, sobre si esa subasta acabará en adjudicación.
Si durante la subasta ve lo que pujan los demás varía según la subasta: el organismo que la convoca decide si los importes tienen carácter secreto. Si es así, conocerá la puja más alta solo al terminar el período de pujas; si no, la puja más alta es visible en cualquier momento. El portal indica en cada subasta qué régimen se aplica.
La escala, paso a paso
Todos los porcentajes que siguen se calculan sobre el valor por el que el bien salió a subasta. Atención: la ley no usa la misma palabra en todas partes. El texto anterior habla en la mayoría de los casos del valor de tasación (valor de tasación); el nuevo, de forma consistente, del valor de subasta (valor de subasta). Ambos no tienen que coincidir. Calcule por tanto con el importe que indique el propio anuncio.
Una puja del 70 por ciento o más. Se aprueba, el mismo día del cierre o el siguiente. Esto es igual en los dos regímenes.
Una puja por debajo del 70 por ciento: primero el ejecutado puede presentar a un tercero. Dispone de diez días para señalar a alguien que mejore la puja. Bajo el nuevo régimen esa persona debe pujar al menos el 60 por ciento del valor de subasta; bajo el anterior, más del 70 por ciento del valor de tasación —en ambos casos puede ser inferior si cubre íntegramente la cantidad reclamada. Bajo el nuevo régimen ese tercero tiene además obligaciones propias: debe haber consignado el depósito previamente y dispone después de diez días para pagar el resto, contados desde esa consignación. Si no paga, pierde el depósito y se celebra, en su caso, una nueva subasta.
Después los regímenes divergen, y esto le afecta directamente. Bajo el régimen anterior el ejecutante puede pedir, en los cinco días siguientes, la adjudicación del bien a su favor, por el 70 por ciento o por la cantidad que se le deba, siempre que esa cantidad supere el 60 por ciento del valor de tasación y supere su puja. No es una puja más alta, sino una facultad legal, y puede dejar su puja sin efecto. Bajo el nuevo régimen eso está expresamente excluido: habiendo pujas y no siendo el mejor postor, el ejecutante no puede mejorar el precio ni pedir la adjudicación después de la subasta.
Si eso no ocurre, su puja se aprueba. Bajo el nuevo régimen a partir del 50 por ciento del valor de subasta, o por debajo si su puja cubre íntegramente la cantidad reclamada, pero nunca por debajo del 40 por ciento. Bajo el régimen anterior, si su puja supera el 50 por ciento del valor de tasación, o es inferior pero cubre la cantidad por la que se despachó ejecución, incluidos intereses y costas; ese texto no fija un suelo del 40 por ciento.
Si su puja tampoco alcanza eso, se abre una ponderación. El funcionario decide entonces, oídas las partes, atendiendo a circunstancias que la propia ley enumera: la conducta del deudor, la posibilidad de satisfacer al acreedor con otros bienes, lo que la aprobación o la denegación supone para cada interesado y el beneficio que el acreedor obtiene. Contra esa decisión cabe recurso. Si se deniega la aprobación, se alza el embargo a instancia del ejecutado.
Dos cosas destacan aquí para un postor. Con una puja por debajo del 70 por ciento el resultado no es definitivo inmediatamente tras el cierre: siguen diez días para un tercero presentado y, bajo el régimen anterior, otros cinco para el ejecutante. En ese período su depósito queda retenido sin que usted tenga nada. Y como en la mayoría de las subastas que ve hoy rige todavía el régimen anterior, es real la posibilidad de que el ejecutante se le adelante por esa vía.
El plazo de pago no es una sola cifra
Una puja aprobada no es un inmueble hasta que paga, y la ley vincula plazos distintos a resultados distintos. Bajo el nuevo régimen, con una puja del 70 por ciento o más el plazo es de veinte días desde el cierre de la subasta. Si su puja fue inferior y no hubo presentación de tercero, o esta fracasó, se le requiere después de la aprobación para pagar en veinte días: el reloj empieza ahí más tarde. Si el propio ejecutante es el mejor postor por encima del 70 por ciento y por encima de su crédito, paga la diferencia en los diez días siguientes a la notificación de la liquidación; si no lo hace, se declara la quiebra de la subasta y carga con los gastos de la nueva. Y el tercero presentado dispone de diez días desde su propia consignación.
Bajo el régimen anterior la regla general es más amplia: cuarenta días para el mejor postor. Si no paga, pierde en todos los casos el depósito, que se aplica a la ejecución.
Una posibilidad que pocos conocen. Si necesita una hipoteca para pagar el precio, puede solicitar testimonio del decreto de aprobación para constituirla, incluso antes de haber pagado. Esa solicitud suspende el plazo de pago, que vuelve a correr desde que se le entrega el testimonio. Es precisamente el mecanismo con el que se financia el inmueble con el inmueble mismo.
Con una vivienda habitual es distinto, y distinto en cada régimen
Si se trata de la vivienda habitual del deudor (vivienda habitual), rige una regla propia. En los dos regímenes está en un lugar distinto y hace algo distinto.
Bajo el nuevo régimen es un umbral para su puja: no se aprueba una puja inferior al 70 por ciento del valor de subasta, salvo que cubra la cantidad total que corresponde al ejecutante, y entonces el 60 por ciento actúa como suelo. Si el propio ejecutante es el mejor postor con una puja que no cumple eso y el ejecutado no presenta a nadie, se aprueba igualmente por el 70 por ciento, o por la cantidad debida con el 60 por ciento como mínimo.
Bajo el régimen anterior ese 70 y 60 por ciento figura en la subasta sin ningún postor, y determina el precio que paga el ejecutante si se queda el inmueble: el 50 por ciento en un inmueble ordinario, pero el 70 por ciento en una vivienda habitual, o el 60 por ciento si la cantidad debida es inferior. Sobre la aprobación de su propia puja esa norma, bajo el régimen anterior, no influye.
La regla no excluye por tanto una puja baja en toda circunstancia; opera dentro de las condiciones del régimen aplicable a ese procedimiento. Si un inmueble está señalado como vivienda habitual consta en el anuncio.
Si no se presenta ninguna puja
Bajo el régimen anterior el ejecutante puede pedir la adjudicación en los veinte días siguientes al cierre: por el 50 por ciento del valor por el que el bien salió a subasta, o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, y en una vivienda habitual el 70 por ciento, o el 60 si lo debido es inferior. Si no lo hace en esos veinte días, el funcionario alza el embargo a instancia del ejecutado.
Bajo el nuevo régimen el embargo se alza a instancia del ejecutado. Además, la ley prevé que el ejecutado —por sí o a propuesta del ejecutante— pueda señalar a quien se quede el bien por al menos el 50 por ciento del valor de subasta, o por una cantidad que cubra íntegramente lo reclamado y no sea inferior al 40 por ciento.
En los dos casos: una subasta sin pujas no libera automáticamente el inmueble del embargo.
El deudor puede evitarlo hasta el último momento
Hasta la aprobación del remate el deudor puede liberar sus bienes pagando íntegramente lo que debe al ejecutante por principal, intereses y costas. La subasta se cancela entonces, o se deja sin efecto si ya había terminado. Es un riesgo previsto por la ley con el que usted, como postor, debe contar.
Qué comprobar antes de pujar
¿Cuándo se incoó el procedimiento? El último bloque de la Cuenta expediente del anuncio da el año, y eso determina qué régimen rige para usted. Si es 2025, compruebe la fecha exacta en las actuaciones antes de calcular.
¿Sobre qué importe se calculan los porcentajes? Tome el importe tal como lo indica el anuncio y calcule dónde quedan el 70, el 60, el 50 y el 40 por ciento.
¿Está el inmueble señalado como vivienda habitual? Eso cambia, bajo el nuevo régimen, su propio suelo, y bajo el anterior el precio por el que el ejecutante puede quedárselo.
¿Qué plazo de pago rige en su situación y necesita la vía hipotecaria para cumplirlo? Resuelva la financiación antes de pujar, no después.
Fuentes. Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, texto consolidado. Para procedimientos incoados a partir del 3 de abril de 2025: arts. 670 y 671 en su redacción vigente desde esa fecha (Ley Orgánica 1/2025), y la disposición transitoria novena de esa ley para el criterio. Para procedimientos incoados antes: arts. 670 y 671 en la redacción vigente del 15 de octubre de 2015 al 2 de abril de 2025. Ausencia de suelo durante las pujas y depósito: art. 647. Visibilidad de las pujas: página de ayuda del Portal de Subastas. Consultado el 19 y 20 de octubre de 2026.
Esta información es de carácter general y no constituye asesoramiento jurídico. Las condiciones varían según la subasta y el procedimiento; consulte siempre el anuncio de la subasta y las actuaciones y, si es necesario, a un abogado español.